廣州樓市，亟需“認房不認貸”！

2023-08-31 06:12:45 來源：房地產導刊

25日中午，據新華社消息，近日住房和城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（下稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

(資料圖)

這也是繼7月住建部召開企業座談會，提出“落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’”等政策措施后，首次以通知形式正式明確“認房不認貸”。

“認房不認貸”具體包含哪些內容？

《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，“認房不認貸”對一線城市影響比較大，“此前一線城市在這個領域政策非常緊”。

一直以來，“認房認貸”是一線熱門城市和少數強二線城市調控樓市的重要手段，即居民在購買住房時能否享受首套房優惠，會綜合考慮其房產和貸款記錄。

在“認房認貸”政策下，受影響的主要是兩部分需求：第一是改善性換房需求人群，第二是在其他城市有房的剛性住房需求人群——

一方面，對本地居民，只要在本地購買過房產并辦理過貸款，想賣舊房換新房時，即使名下已無房產或貸款已結清，也算作二套房，需要支付比首套房更高比例的首付比例、房貸利率。

另一方面，對外來人口、新市民，需買房定居，雖本地無房但只要在其他城市（如原籍地）有貸款購房情況的，即使貸款還清，也無法享受購買首套房的優惠。

如果“認房不認貸”政策實施，一方面即便在外地有在償的按揭貸款，在本地購房也算首套房，享受首套房標準。進一步，在每一個城市，只要無房，即便有貸款（記錄或在償）也能夠以首套房身份買房。另一方面，此次政策將“以家庭為單位”來認定首套房產，調整到“家庭成員為單位”，意味著可以釋放出更多的需求。

“此次政策力度超出了預期。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

廣深是否落地“認房不認貸”？

接下來在廣東，包括廣州、深圳等地是否會落地“認房不認貸”？

目前，房地產政策是“一城一策”，此次住建部的表述為：此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。也即，具體是否實行“認房不認貸”，還主要由各個城市決定。

針對這一問題，在今年8月住建部提出三項房地產政策后，在媒體公開報道中，對“廣州市將在哪些方面支持及滿足剛性和改善性住房需求，是否會執行認房不認貸”的問題，廣州市住房和城鄉建設局回復：相關政策正在研究中，具體以官網公布為準。目前，廣州市住房和城鄉建設局官網暫未公布相關政策。

在“一城一策”背景下，城市地方政府要執行該政策，需與當地人民銀行磋商，當地人民銀行在評估當地房地產市場運行和風險的情況下來具體執行該政策。

去年四季度以來，房貸余額連續下行，對銀行資產質量造成一定沖擊，銀行也通過降低利率進行應對。中國人民銀行廣東省分行的數據顯示，今年6月份，廣東（不含深圳）商業銀行新發放小微企業貸款加權平均利率4.04%，比上年同期下降0.31個百分點。其中，個人住房貸款利率同比下降0.74個百分點。

“從目前來看，銀行房貸額度充足，并且房貸依舊是優質資產。從銀行的角度看，我認為大概率是愿意推進此類政策的，進而穩定房貸和資產價格。”李宇嘉表示。

《通知》也給行業帶來一定信心。有業內人士分析，在北、上、廣、深四個城市中，廣州實施“認房不認貸”政策最為迫切；也有業內人士預計，接下來廣州、深圳執行“認房不認貸”可能性比較大。

但廣東省房協土地與產業研究中心主任趙卓文此前接受記者采訪時表示，當前“房住不炒”仍是主基調，特別對于一線熱門城市，“對于廣東一線城市，特別是涉及二套房，要看各地的態度，我認為會比較謹慎去實施”。

“認房不認貸”滿足你的需求了嗎？

實施“認房不認貸”，能比較明顯地降低改善性住房需求的首付和利率成本。