房地產行業研究：認房不認貸政策落地，百城房貸利率持平

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（以下內容從國金證券《房地產行業研究：認房不認貸政策落地，百城房貸利率持平》研報附件原文摘錄）行業點評本周A股地產下跌，港股地產及物業板塊均上漲。本周（）申萬A股房地產板塊漲跌幅為-%，在各板塊中位列第18；WIND港股房地產板塊漲跌幅為+%，在各板塊中位列第11。本周恒生物業服務及管理指數漲跌幅為+%，恒生中國企業指數漲跌幅為+%，滬深300指數漲跌幅為-2%；物業指數對恒生中國企業指數和滬深300的相對收益分別為+%和+%。本周杭州九批次、南京五批次收官，延續分化趨勢，土地市場整體持續低迷。本周（）全國300城宅地成交建面643萬㎡，單周環比+11%，單周同比-14%，平均溢價率1%。2023年初至今，全國300城累計宅地成交建面22701萬㎡，累計同比-25%；年初至今，保利發展、華潤置地、建發房產、綠城中國、中海地產的權益拿地金額位居行業前五。本周新房銷售同比跌幅收窄，環比上升，成交規模維持低位。本周（）35個城市商品房成交合計313萬平米，周環比+6%，周同比-19%。其中：一線城市周環比+6%，周同比-26%；二線城市周環比+6%，周同比-9%；三四線城市周環比+14%，周同比-61%。本周二手房成交同環比均略有下降，成交規模維持低位。本周（）15個城市二手房成交合計159萬平米，周環比-%，周同比-1%。其中：一線城市周環比+1%，周同比-12%；二線城市周環比+7%，周同比+4%；三四線城市周環比-61%，周同比-25%。中央層面首套“認房不認貸”政策落地，高能級城市有望快速跟進。8月25日，住建部、央行、金管總局聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，提出銀行業金融機構按照“認房不用認貸”執行住房信貸政策，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。背景：本次政策是對此前7月政治局會議適時調整優化房地產政策因城施策用好政策工具箱、住建部“認房不用認貸”、8月18日央行調整優化房地產信貸政策的落地。效果：從各城市角度看，本次政策納入因城施策的工具箱，打開了目前嚴格執行認房認貸的高能級城市的政策空間，近期政策有望加速落地；從購房者角度看，使得此前受限于政策的購房者能夠享受首套房較低的首付比例及優惠利率，降低購房成本，利好改善型和置換需求的釋放。五年期以上LPR及百城房貸利率不降的影響較小。上周MLF下調15bp后，市場普遍預期五年期以上LPR有望下調15bp或更多，房貸利率將進一步下行，本周8月五年期以上LPR不變。8月貝殼百城首套房貸利率為%，二套為%，均與7月持平。我們認為：①雖然百城首二套房貸利率維持不變，但房貸利率總體呈下降趨勢，且目前已處于2019年以來的底部位置。②本周就存量房貸利率下調，中信銀行表示已做好預案，建設銀行表示各家銀行正在溝通；周五三部委聯合推動“認房不認貸”出臺。因此盡管五年期以上LPR及百城房貸利率不降，但近期存量房貸利率下降以及高能級城市包含“認房不認貸”在內的政策組合拳有望落地，有利于激發市場效應，釋放改善型需求。投資建議在銷售加速下滑的背景下，高能級城市帶頭企穩是關鍵。本周全國性“認房不認貸”政策已出臺，預計高能級城市近期一系列寬松性政策將落地。推薦重點布局優質一二線城市、改善產品占比高的頭部央國企和改善型房企，如中國海外發展、建發國際集團、招商蛇口、越秀地產、綠城中國等。風險提示寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現債務違約

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