政策寬松預期漸濃 上海二手房隱現回暖趨勢

21世紀經濟報道記者唐韶葵上海報道

在上海，原本平平無奇的暑期檔樓市，因為7月底開始政策利好不斷釋放，買賣雙方的博弈也變得微妙起來。

持幣待購、預算1000萬元出頭的外企員工艾米（化名），原本在年初決定轉向新房市場，如今又遲疑了。她發現，此前上海市場一直傳言政策放松，一直也沒看到政策落地；她看中的一個小區，有業主真心想賣掉房子，一直在降價，去年年底至今已經降了100多萬。于是，艾米也就繼續看二手房了。

(相關資料圖)

新房漲幅收窄、二手房跌幅趨緩。這是上海中原地產市場分析師盧文曦對上海市場的最新解讀。他指出，7月上海二手房和新房節奏同步，成交在低位運行。不過7月成交量和六月持平，緩解了成交量持續下跌產生的心理壓力。盧文曦將之歸功于7月最后一周召開的重要會議，釋放出積極信號，在市場信心回升的狀態下，成交節奏加快。

綜合機構數據和中介門店反饋，近2周上海二手市場成交量整體趨勢仍然維持量價齊跌。但是從成交量看，7月18日-7月30日成交5337套；8月1日-8月13日合計成交5434套。成交量有一個較小幅度的上升。

據門店業務員反映，基于成交量處于“冰凍”，流動性減弱，從累計跌幅來看，二手房源甚至接近八折優惠，對房東而言，賣出的房子也是置換，如果讓步太多等于自己損失，所以不愿再大幅讓步。因此從價格下跌幅度來看，有明顯放緩趨勢。

市場政策預期強烈、二手房價議價空間大，此時消費者入市信心有所回升，郊區房源降價100萬左右會有人接盤，但掛牌的業主和觀望的購房者仿佛都欠缺了一點動力。

交易底部盤整

四、五月份以來，上海郊區二手房不斷降價，不少板塊的一手房價格優勢正在逐漸淡化，持幣待購買家逐步積累。

夏天（化名）所在的一個購房群里，大部分都是持幣待購的買家。為了孩子上學，夏天在2022年9月份賣掉了手上的房子，準備置換二手學區房。他和妻子均對樓市持觀望態度，認為市場還有下行空間。不過他發現，群里少量人轉去打新了，因為政策對打新的客戶比較友好，比如有的樓盤入圍積分下調了。

二手房供應量在減少。一方面，是部分業主發現去化周期拉長，不著急出手的便下架了房源，等待政策明朗之后再掛牌；另一方面，急售的業主看到持續降價之后，加速了出售的意愿。

同策研究院數據顯示，8月7日-8月13日這一周，上海商品市場新增商品住宅供應3.07萬平方米，環比減少51.57%；成交量4.71萬平米，環比減少66.71%，成交均價下降至56521元/平方米。

據部分中介門店的反饋，上海8月以來二手房日均成交400套左右，相比7月日均394套，數據沒有大的波動。

艾米持幣觀望的一個重要原因是，她所選擇的板塊里，二手房有130平方米的戶型，一手房只有99平方米的精裝房和200平方米的毛坯房，而200平方米超過家庭預算了。產品不適配，是艾米一直徘徊在二手房市場的原因。她判斷現在是買方市場，成交價格比掛牌價還有不少談判空間。

市場不確定性因素加劇，政策預期強烈但落地需要時間，這讓房企也加快了項目落地節奏。綠城此前在上海拿下三幅地塊，其中閔行梅隴項目拿地9天后便公示規劃設計方案，嘉定南翔項目也在12天后公示了規劃設計方案。

作為五大新城之一，嘉定新城的發展配套設施相對成熟，但這也是一個對樓市影響漲跌特別敏感的板塊。嘉定新城最近的二手房去化不甚理想。“一套90平方米的房子，降了100萬左右才賣掉。”劉濤（化名）在嘉定新城做房地產中介已將近10年了，最近他明顯感受到了市場低迷。8月以來，劉濤簽單量有所上升。去年以來二手房的降價，逐漸把一二手房價差填平，一手房價格優勢正在消失。此外，個別新盤因為入圍積分走高，也導致消費者退而求其次選擇二手房。

從去年10月開始，上海鏈家網的掛牌量一直在增加，近一年來的最高峰是今年5月約8.07萬套，隨后開始逐步降低。8月1日的時候，掛牌76737套。截至8月15日，掛牌量下降至76585套。掛牌量的微縮說明成交量有了小幅度的提升，也有部分不是特別著急賣的房東，撤賣等政策出臺。

細分新增掛牌房源，可以看到外環外仍是主力軍，內環內新增掛牌較少。同時總價200-600萬房源也是新增掛牌大頭，其他總價段相對較少。

盧文曦認為，二手房成交能夠直接反映市場情緒。此前一線城市表現強，但經不住整體市場疲軟，情緒轉變非常快，一旦沒有交易量后，價格也有“補跌”需要。雖然政策有松動表態，但遲遲沒落地，8月份的數據預計不會有太明顯上升。

政策預期強烈

“8月這幾周很關鍵。”8月初，一名前十強房企高管告訴21世紀經濟報道記者，據該集團部分城市公司周末的監測數據來看，7月最后兩個周末的來訪數據和成交數據有輕微上升。據其表示，8月的樓市成交狀況將影響傳統意義上的“金九銀十”。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾也指出，針對房地產市場的利好信號頻頻釋放，雖然具體政策尚未落地，但市場信心有所提振。

正如新房市場一樣，鏈家數據也反映出7月最后一周，二手房帶看量和成交量出現比較明顯的增長，周成交套數環比增長近20%。7月成交量止跌，暫未出現進一步的下滑。

7月底二手房成交量增加，反映出買賣雙方博弈的微妙心理變化。通常月底成交量會存在集中釋放的情況。此外，一些購房者預期后續政策會出現放松，考慮到自己的議價能力可能會受到影響，選擇落袋為安。

市場信心回暖，伴隨著樓市寬松政策的落地加速。8月上半月，多個一二線城市出臺公積金寬松政策；上周末，多地市場傳言放松限購。

8月初以來，各地的政策利好有所增加。這些政策涉及疏通購房程序、消費端刺激等多個層面。比如，8月7日，住建部發布通知稱將整合住房公積金個人證明事項，推動“亮碼可辦”；同樣是8月7日，杭州部分街區繼續放寬限購，余杭區閑林街道天目山西路以南區域街道加入余杭區限購放寬圈。上海則在吸引房地產投資方面推出力度較大的政策。8月14日，上海市財政局公告，擬發行6筆專項債券，計劃發行面值總額為57.09億元，其中有兩期發行金額分別為8億元和23.5億元的專項債券為棚改專項債。

多個二線城市如廈門等傳放松限購、降首付比例等推動市場信心回暖，但政策未落地，買賣雙方博弈加劇市場震蕩。

最新出爐的統計局數據顯示，2023年7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數減少，各線城市商品住宅銷售價格環比持平或下降。其中，二手房環比跌幅擴大，一線城市繼續領跌值得關注。

以上海為例，7月是傳統銷售淡季，一方面經過六月的業績沖刺，下半年剛開始壓力小很多，另一方面，7月高溫對看房不利，因此上海成交只有53萬平方米，而且從近十年的7月市場表現來看，今年是最疲軟的一次。

政策寬松預期漸濃，市場需求還會繼續被激發出來。市場平靜的背后會否醞釀反彈？對此，盧文曦認為金九兌現的概率非常大。反映到價格上，新房主要看成交結構10萬+項目是否能保持活躍度，否則新房價格繼續保持震蕩；二手房成交量繼續在低位盤整，價格下跌動力基本釋放完，環比下跌幅度將進一步收窄。

一線城市靜待政策底出現。盧文曦指出，8月底9月初是重要時間窗口。但從一線城市樓市狀況來看，大概率是分層、分區域等細致化區別化對待，所以不要期待大力度的寬松。

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