上海延長“老房子”公積金貸款年限 利于促進一二手房流通

在“認房不認貸”執行后，上海又延長了住房公積金購買存量住房貸款的期限，這意味著上海二手房市場又迎來一大利好。

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9月7日，據上海住建委發布的《關于調整本市住房公積金購買存量住房最長貸款期限的通知》（簡稱《通知》）明確，所購存量住房房齡為20（含）至35年之間的，住房公積金最長貸款期限從原來的不超過15年調整為不超過“50減房齡”。

新政針對1988年以后的二手房

《通知》明確，對借款人購買6（含）至35年之間房齡的存量住房的住房公積金最長貸款期限進行調整。其中，所購存量住房房齡為6（含）至20年之間的，住房公積金最長貸款期限從原來的不超過“35減房齡”的計算規則調整為不超過30年；所購存量住房房齡為20（含）至35年之間的，住房公積金最長貸款期限從原來的不超過15年調整為不超過“50減房齡”。

據易居研究院研究總監嚴躍進測算，比如，2003年建成的房子，房齡是20年，若是申請公積金貸款100萬元，過去只能貸款15年，每個月還貸6954元；現在申請公積金貸款，能貸款（50年-房齡20年）30年，那么每個月還貸4270元。通過對比，每個月的還貸壓力減少了2684元。

“從新政對各類住房影響來說，一些20年左右房齡的二手房是最受益的。此類住房過去最多可以貸款15年，但是按現在的規則，可以貸款30年。所以，此類住房的交易性價比會提高。”嚴躍進說。

上海某二手房中介的工作人員告訴新京報記者：“此次新政利好的是1988年以后的房子，因為再老的二手房比如1988年以前的房子，房齡就超過了35年，那么最高還是能貸款15年。”

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭指出，此次出臺的公積金優化政策旨在解決二手房買賣中因房齡較大導致貸款年限較短的情況，減輕房齡較長的居民還款壓力。過去部分“老破小”因房齡較大，購房者貸款期限較短，此次新政對房齡較大的二手房出清有一定積極意義。

打通上海二手房“任督二脈”，實現政策聯動

當前，延長二手房貸款年限疊加“認房不認貸”的政策有利于加快二手房的流通，實現一二手房的聯動，有利于剛需、改善性需求的釋放。

對此，上海中原地產資深分析師盧文曦分析稱：“此次政策利好二手房的交易，二手房因為房齡關系對貸款人形成一定壓力。如果貸款時間短、月供高，買房人負擔不起，只能提高首付比例，這對買家的首付提出更高要求。按照新政，從某種程度延長貸款年限，變相而言，降低首付壓力。考慮到目前置換性需求，大部分掛牌房源在三四百萬元，而此類房源有相當比例房齡也不小。目前，‘認房不認貸’政策會推動這種房源掛牌。降低此類房子的購買壓力，可以推動更多剛需買得動這種房子。市場置換交易的鏈條能順暢運轉起來。”

根據鏈家APP數據，目前，上海掛牌超過20年房齡的住宅較多，上海市中心區黃浦區11.5萬套二手房中，有948套房齡超過20年，靜安區有2200套房源，徐匯區有2500套房源。那么，如果這批量的高齡房源可以快速流通，將帶動整個上海樓市的成交量。

事實上，隨著各種利好政策的釋放，8月上海二手房成交量環比抬升。今年，上海二手房市場沖高后轉入低迷。在3月份出現一波小陽春行情之后，上海二手房成交量逐月回落，從3月份成交2.4萬套，降至7月份的1.27萬套，陷入谷底，而8月又呈現出止跌回升的行情。

9月6日，據上海鏈家發布的最新數據顯示，8月，上海全市共成交1.37萬套二手房，環比增長9%；成交金額454億元，環比增長10%。

在鏈家平臺上，“認房不認貸”政策落地后的首個雙休日，上海地區新增二手房掛牌量增長約65%、交易量增長約70%。“購房群體主要是之前已有購房計劃，等到政策落地后立馬就‘上車’了。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示，不少業主的置換需求，在“認房不認貸”放開后被激活，預計隨著市場成交逐步活躍，9月上海二手房市場成交量會有進一步的增長。

從市場反饋來看，“認房不認貸”政策對上海新房市場起到了“立竿見影”的效果，而此次延長住房公積金購買存量住房貸款的期限則利好二手房，兩者疊加起來，可以打通一二手房流通的“任督二脈”。

嚴躍進表示：“此類存量住房的房主往往是換房需求比較強的群體，在新政出臺后，此類住房出售的概率將會加大。而從購房者本身來說，此類住房可能位于市區，地段好、有較好學區，一些年輕人等也愿意購買。此次公積金新政結合‘認房不認貸’政策，可以讓購房人更好地進行認購。這些房主賣房后，又能夠以首套房的資格來買房，反過來有助于改善性需求釋放。”

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