中報(bào)觀察 | 拿地與并購建發(fā)在行動

2023-08-31 21:28:12 來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

觀點(diǎn)網(wǎng) 8月29日下午，建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司旗下兩大上市平臺建發(fā)物業(yè)和建發(fā)國際先后舉行了投資者會，就2023年中期業(yè)績以及相關(guān)的熱點(diǎn)問題，與諸多投資者進(jìn)行了交流。

此前，建發(fā)物業(yè)和建發(fā)國際已經(jīng)率先發(fā)布了2023年中期業(yè)績。

(資料圖)

據(jù)當(dāng)時公告顯示，建發(fā)物業(yè)在上半年收入約為13.73億元，較上年同期約9.97億元增長約37.7%；毛利約為3.52億元，較上年同期約2.56億元增加約37.6%；毛利率約為25.6%，與上年同期毛利率約為25.6%持平。

建發(fā)物業(yè)本期溢利約為1.76億元，較上年同期約1.33億元增長約31.9%；公司股權(quán)持有人應(yīng)占溢利約為人民幣1.72億元，較上年同期約人民幣1.30億元增長約31.8%。

建發(fā)國際的業(yè)績公告則顯示，報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入約為243.59億元，與上年同期74.09億元相比增長約43.7%；其中物業(yè)開發(fā)分部收入約為人民幣227.44億元，與上年同期比較增長約71.37億元，增長約45.7%。

截至2023年6月30日止6個月，該集團(tuán)連同其合營公司及聯(lián)營公司實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的累計(jì)合同銷售金額約747.3億元，歸屬公司股東權(quán)益的累計(jì)合同銷售總建筑面積約333.8萬平方米，與上年同期比較分別增加約267.3億元及約85.4萬平方米，分別增加約55.7%及34.4%。

建發(fā)國際：下半年繼續(xù)拿地

據(jù)出席投資者會的券商代表向觀點(diǎn)新媒體透露，建發(fā)國際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國、執(zhí)行董事彭勇、財(cái)務(wù)總監(jiān)陳思楠、市場中心總經(jīng)理盧金文等管理層出席了會議并回答了現(xiàn)場提問。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)并不景氣的這兩年，建發(fā)國際不管在銷售還是拿地上有可以用“逆市”來形容，因此成為諸多投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體此前報(bào)道，于年初2022年業(yè)績會上，林偉國曾披露2023年銷售目標(biāo)是增長10%到20%。按2022年建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額約1691億元、權(quán)益銷售額約1217億元計(jì)算，2023年權(quán)益銷售額目標(biāo)約在1339億元-1460億元之間，目前已經(jīng)完成過半。

參會投資者轉(zhuǎn)述，盧金文在現(xiàn)場表示：“今年上半年，公司加快銷售和資金回籠，實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額約941億元，同比增長43%。權(quán)益銷售金額747億元，同比增長約56%，銷售權(quán)益比例約79%。全口徑回款金額979億元，回款比例約104%，回款比例多年來保持高位。”

更具體來說，建發(fā)國際管理層認(rèn)為，今年第一季度市場表示還是很不錯的，但第二季度整體呈下降態(tài)勢。

“特別4、5、6月都比較差。”建發(fā)國際表示，在這種情況下還是有80%的項(xiàng)目開盤達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，總體還是比較順利。

“建發(fā)依然希望能努力維持10%-20%的增長目標(biāo)。”投資者轉(zhuǎn)述上述人士的話稱。

對于下半年，建發(fā)國際管理層表示將持“謹(jǐn)慎樂觀”的態(tài)度。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，管理層方面認(rèn)為下半年的市場走向很難判斷，“終究還是期待國家最近出了很多政策能夠?qū)οM(fèi)信心方面逐步有一些改善”。

不管外面市場如何變化，建發(fā)國際強(qiáng)調(diào)，另一個重要就是做好交付工作，這也是關(guān)系公司長期品牌建立的事情。

據(jù)了解，下半年建發(fā)國際將新增供貨值約1000億，其中三季度約400億，四季度600億元。

對于建發(fā)國際而言，拿地成為無法回避的另一個焦點(diǎn)。據(jù)了解，現(xiàn)場不少券商代表都提出了相關(guān)問題。

此前有統(tǒng)計(jì)顯示，建發(fā)國際1-7月拿地金額位居第三名，僅次于華潤置地和保利發(fā)展。

據(jù)盧金文在投資者會現(xiàn)場透露，今年上半年，公司聚焦核心城市積極拓展，把握了優(yōu)質(zhì)的土地市場機(jī)會，在上海、廈門、杭州等核心城市新增獲取46個項(xiàng)目，全口徑拿地金額約684億元，新增項(xiàng)目全口徑貨值約1295億元，拿地權(quán)益比例66%，其中一二線城市占比86%。

盧金文進(jìn)一步表示，在兼顧項(xiàng)目流動性、安全性、盈利性的基礎(chǔ)上，下半年將繼續(xù)實(shí)現(xiàn)土地獲取，把握好土地市場的機(jī)會。

值得關(guān)注的是，建發(fā)國際所拿地塊中有不少為一二線城市的高溢價地塊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年建發(fā)所拿地塊超90%為溢價獲取，其中佛山大瀝河地塊溢價率超過了51%、臺州市椒江區(qū)地塊溢價率也達(dá)到49%，成都、合肥、北京等多個熱門城市所拿地塊也是觸頂競價所得。

因此有分析師對此提出，在一二線城市拿地?fù)u號率越來越高的當(dāng)下，公司是否會考慮更多采用一些非公開的拿地方式，以提升發(fā)展增速的確定性？

對此，建發(fā)國際管理層沒有給出正面回應(yīng)，僅稱會根據(jù)市場情況決定。

不過，管理層也表示，公司在每個區(qū)域拿地，都會結(jié)合流動性的安全狀況跟利潤率的狀況進(jìn)行平衡。

“我們拿地基本上都是跟銷售匹配的，可以看到整個經(jīng)營規(guī)模、庫存、貨值相對也是行業(yè)里面比較小的。當(dāng)然拿地的核心還是產(chǎn)品能夠做好，能夠獲得市場認(rèn)可，能夠賣得出去。”

對于上半年所拿地塊，建發(fā)國際方面表示，這些地塊的利潤率比去年會略低一些，可能會降低1到2個點(diǎn)的樣子。是因?yàn)?ldquo;整個土地市場的利潤率水平應(yīng)該都有所下降”，預(yù)計(jì)利潤率會回到比較正常的水平。

建發(fā)物業(yè)：把握優(yōu)質(zhì)并購機(jī)會

另一場建發(fā)物業(yè)投資者會上，現(xiàn)場的關(guān)注點(diǎn)似乎更為分散一些。

首先對于下半年的發(fā)展方向，管理層稱：“將繼續(xù)圍繞夯基礎(chǔ)、提品質(zhì)、提效益、促增長四個經(jīng)營方向”。

其中，具體提到要堅(jiān)守規(guī)模與利潤兼?zhèn)涞耐卣乖瓌t，多渠道擴(kuò)大管理面積。

下半年，建發(fā)物業(yè)將保持以住宅業(yè)務(wù)為拓展基礎(chǔ)，同時發(fā)力中高端辦公樓、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校等高質(zhì)量的非住業(yè)態(tài)，拓展有回款、有利潤、可持續(xù)的增量業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，建發(fā)物業(yè)表示將堅(jiān)持以審慎且積極的態(tài)度，擇機(jī)擇優(yōu)參與收并購市場，把握好優(yōu)質(zhì)并購機(jī)會。

從已經(jīng)公布的中期業(yè)績來看，今年上半年，建發(fā)物業(yè)在福建省外的拓展速度超過了省內(nèi)，發(fā)展迅速。

對此，公司管理層表示，一是去年就對拓展團(tuán)隊(duì)的人員進(jìn)行了增加，上半年實(shí)現(xiàn)了外拓簽約的有效轉(zhuǎn)化；二是對省外拓展的獎勵政策也進(jìn)行了調(diào)整，更加傾斜和激勵省外的拓展。

事實(shí)上，產(chǎn)業(yè)園和寫字樓是以往建發(fā)物業(yè)外拓的主攻業(yè)態(tài)，在這兩個產(chǎn)品類型上還是有很大競爭力，但該公司管理層也坦言，從去年開始就感受到業(yè)內(nèi)同行對這兩大物業(yè)類型拓展的集中度和關(guān)注度已經(jīng)到達(dá)了一定高度。

“今年產(chǎn)業(yè)園和寫字樓的業(yè)態(tài)競爭，我們覺得更激烈了。”

現(xiàn)場參會投資者透露，建發(fā)物業(yè)上半年拓展的產(chǎn)業(yè)園和寫字樓項(xiàng)目凈利潤率方面，寫字樓差不多在8%-12%，產(chǎn)業(yè)園差不多是10%-12%。

在這樣的情況下，尋找新拓展賽道成為必然的事情，城市服務(wù)或許是下一個目標(biāo)。

有分析師對此提出了疑問，關(guān)心公司是否會參與這方面的發(fā)展。

建發(fā)物業(yè)方面對此給予了肯定的回復(fù)，稱公司對于整個城市服務(wù)還是比較看好的。

“之前也有預(yù)測過城市服務(wù)的市場規(guī)模，到2023年時可能會達(dá)到2萬億。”因此，這一塊的市場空間還是比較大的。

“而且城市服務(wù)中的幾個環(huán)節(jié)，包括環(huán)衛(wèi)、垃圾處理、綠化等業(yè)務(wù)跟物業(yè)服務(wù)還是有一定相關(guān)性的。”管理層透露，公司上半年收并購時已經(jīng)開始朝這個方向努力了，并強(qiáng)調(diào)未來也會重點(diǎn)關(guān)注這個領(lǐng)域，希望能更多參與到城市服務(wù)業(yè)務(wù)。

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