中報(bào)觀察 | 拿地與并購(gòu) 建發(fā)在行動(dòng)

2023-08-31 21:28:12 來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

觀點(diǎn)網(wǎng) 8月29日下午，建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司旗下兩大上市平臺(tái)建發(fā)物業(yè)和建發(fā)國(guó)際先后舉行了投資者會(huì)，就2023年中期業(yè)績(jī)以及相關(guān)的熱點(diǎn)問(wèn)題，與諸多投資者進(jìn)行了交流。

此前，建發(fā)物業(yè)和建發(fā)國(guó)際已經(jīng)率先發(fā)布了2023年中期業(yè)績(jī)。

(資料圖)

據(jù)當(dāng)時(shí)公告顯示，建發(fā)物業(yè)在上半年收入約為13.73億元，較上年同期約9.97億元增長(zhǎng)約37.7%；毛利約為3.52億元，較上年同期約2.56億元增加約37.6%；毛利率約為25.6%，與上年同期毛利率約為25.6%持平。

建發(fā)物業(yè)本期溢利約為1.76億元，較上年同期約1.33億元增長(zhǎng)約31.9%；公司股權(quán)持有人應(yīng)占溢利約為人民幣1.72億元，較上年同期約人民幣1.30億元增長(zhǎng)約31.8%。

建發(fā)國(guó)際的業(yè)績(jī)公告則顯示，報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入約為243.59億元，與上年同期74.09億元相比增長(zhǎng)約43.7%；其中物業(yè)開(kāi)發(fā)分部收入約為人民幣227.44億元，與上年同期比較增長(zhǎng)約71.37億元，增長(zhǎng)約45.7%。

截至2023年6月30日止6個(gè)月，該集團(tuán)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的累計(jì)合同銷售金額約747.3億元，歸屬公司股東權(quán)益的累計(jì)合同銷售總建筑面積約333.8萬(wàn)平方米，與上年同期比較分別增加約267.3億元及約85.4萬(wàn)平方米，分別增加約55.7%及34.4%。

建發(fā)國(guó)際：下半年繼續(xù)拿地

據(jù)出席投資者會(huì)的券商代表向觀點(diǎn)新媒體透露，建發(fā)國(guó)際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國(guó)、執(zhí)行董事彭勇、財(cái)務(wù)總監(jiān)陳思楠、市場(chǎng)中心總經(jīng)理盧金文等管理層出席了會(huì)議并回答了現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)并不景氣的這兩年，建發(fā)國(guó)際不管在銷售還是拿地上有可以用“逆市”來(lái)形容，因此成為諸多投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體此前報(bào)道，于年初2022年業(yè)績(jī)會(huì)上，林偉國(guó)曾披露2023年銷售目標(biāo)是增長(zhǎng)10%到20%。按2022年建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額約1691億元、權(quán)益銷售額約1217億元計(jì)算，2023年權(quán)益銷售額目標(biāo)約在1339億元-1460億元之間，目前已經(jīng)完成過(guò)半。

參會(huì)投資者轉(zhuǎn)述，盧金文在現(xiàn)場(chǎng)表示：“今年上半年，公司加快銷售和資金回籠，實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額約941億元，同比增長(zhǎng)43%。權(quán)益銷售金額747億元，同比增長(zhǎng)約56%，銷售權(quán)益比例約79%。全口徑回款金額979億元，回款比例約104%，回款比例多年來(lái)保持高位。”

更具體來(lái)說(shuō)，建發(fā)國(guó)際管理層認(rèn)為，今年第一季度市場(chǎng)表示還是很不錯(cuò)的，但第二季度整體呈下降態(tài)勢(shì)。

“特別4、5、6月都比較差。”建發(fā)國(guó)際表示，在這種情況下還是有80%的項(xiàng)目開(kāi)盤達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，總體還是比較順利。

“建發(fā)依然希望能努力維持10%-20%的增長(zhǎng)目標(biāo)。”投資者轉(zhuǎn)述上述人士的話稱。

對(duì)于下半年，建發(fā)國(guó)際管理層表示將持“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”的態(tài)度。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，管理層方面認(rèn)為下半年的市場(chǎng)走向很難判斷，“終究還是期待國(guó)家最近出了很多政策能夠?qū)οM(fèi)信心方面逐步有一些改善”。

不管外面市場(chǎng)如何變化，建發(fā)國(guó)際強(qiáng)調(diào)，另一個(gè)重要就是做好交付工作，這也是關(guān)系公司長(zhǎng)期品牌建立的事情。

據(jù)了解，下半年建發(fā)國(guó)際將新增供貨值約1000億，其中三季度約400億，四季度600億元。

對(duì)于建發(fā)國(guó)際而言，拿地成為無(wú)法回避的另一個(gè)焦點(diǎn)。據(jù)了解，現(xiàn)場(chǎng)不少券商代表都提出了相關(guān)問(wèn)題。

此前有統(tǒng)計(jì)顯示，建發(fā)國(guó)際1-7月拿地金額位居第三名，僅次于華潤(rùn)置地和保利發(fā)展。

據(jù)盧金文在投資者會(huì)現(xiàn)場(chǎng)透露，今年上半年，公司聚焦核心城市積極拓展，把握了優(yōu)質(zhì)的土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)，在上海、廈門、杭州等核心城市新增獲取46個(gè)項(xiàng)目，全口徑拿地金額約684億元，新增項(xiàng)目全口徑貨值約1295億元，拿地權(quán)益比例66%，其中一二線城市占比86%。

盧金文進(jìn)一步表示，在兼顧項(xiàng)目流動(dòng)性、安全性、盈利性的基礎(chǔ)上，下半年將繼續(xù)實(shí)現(xiàn)土地獲取，把握好土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

值得關(guān)注的是，建發(fā)國(guó)際所拿地塊中有不少為一二線城市的高溢價(jià)地塊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年建發(fā)所拿地塊超90%為溢價(jià)獲取，其中佛山大瀝河地塊溢價(jià)率超過(guò)了51%、臺(tái)州市椒江區(qū)地塊溢價(jià)率也達(dá)到49%，成都、合肥、北京等多個(gè)熱門城市所拿地塊也是觸頂競(jìng)價(jià)所得。

因此有分析師對(duì)此提出，在一二線城市拿地?fù)u號(hào)率越來(lái)越高的當(dāng)下，公司是否會(huì)考慮更多采用一些非公開(kāi)的拿地方式，以提升發(fā)展增速的確定性？

對(duì)此，建發(fā)國(guó)際管理層沒(méi)有給出正面回應(yīng)，僅稱會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況決定。

不過(guò)，管理層也表示，公司在每個(gè)區(qū)域拿地，都會(huì)結(jié)合流動(dòng)性的安全狀況跟利潤(rùn)率的狀況進(jìn)行平衡。

“我們拿地基本上都是跟銷售匹配的，可以看到整個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、庫(kù)存、貨值相對(duì)也是行業(yè)里面比較小的。當(dāng)然拿地的核心還是產(chǎn)品能夠做好，能夠獲得市場(chǎng)認(rèn)可，能夠賣得出去。”

對(duì)于上半年所拿地塊，建發(fā)國(guó)際方面表示，這些地塊的利潤(rùn)率比去年會(huì)略低一些，可能會(huì)降低1到2個(gè)點(diǎn)的樣子。是因?yàn)?ldquo;整個(gè)土地市場(chǎng)的利潤(rùn)率水平應(yīng)該都有所下降”，預(yù)計(jì)利潤(rùn)率會(huì)回到比較正常的水平。

建發(fā)物業(yè)：把握優(yōu)質(zhì)并購(gòu)機(jī)會(huì)

另一場(chǎng)建發(fā)物業(yè)投資者會(huì)上，現(xiàn)場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)似乎更為分散一些。

首先對(duì)于下半年的發(fā)展方向，管理層稱：“將繼續(xù)圍繞夯基礎(chǔ)、提品質(zhì)、提效益、促增長(zhǎng)四個(gè)經(jīng)營(yíng)方向”。

其中，具體提到要堅(jiān)守規(guī)模與利潤(rùn)兼?zhèn)涞耐卣乖瓌t，多渠道擴(kuò)大管理面積。

下半年，建發(fā)物業(yè)將保持以住宅業(yè)務(wù)為拓展基礎(chǔ)，同時(shí)發(fā)力中高端辦公樓、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校等高質(zhì)量的非住業(yè)態(tài)，拓展有回款、有利潤(rùn)、可持續(xù)的增量業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，建發(fā)物業(yè)表示將堅(jiān)持以審慎且積極的態(tài)度，擇機(jī)擇優(yōu)參與收并購(gòu)市場(chǎng)，把握好優(yōu)質(zhì)并購(gòu)機(jī)會(huì)。

從已經(jīng)公布的中期業(yè)績(jī)來(lái)看，今年上半年，建發(fā)物業(yè)在福建省外的拓展速度超過(guò)了省內(nèi)，發(fā)展迅速。

對(duì)此，公司管理層表示，一是去年就對(duì)拓展團(tuán)隊(duì)的人員進(jìn)行了增加，上半年實(shí)現(xiàn)了外拓簽約的有效轉(zhuǎn)化；二是對(duì)省外拓展的獎(jiǎng)勵(lì)政策也進(jìn)行了調(diào)整，更加傾斜和激勵(lì)省外的拓展。

事實(shí)上，產(chǎn)業(yè)園和寫字樓是以往建發(fā)物業(yè)外拓的主攻業(yè)態(tài)，在這兩個(gè)產(chǎn)品類型上還是有很大競(jìng)爭(zhēng)力，但該公司管理層也坦言，從去年開(kāi)始就感受到業(yè)內(nèi)同行對(duì)這兩大物業(yè)類型拓展的集中度和關(guān)注度已經(jīng)到達(dá)了一定高度。

“今年產(chǎn)業(yè)園和寫字樓的業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)，我們覺(jué)得更激烈了。”

現(xiàn)場(chǎng)參會(huì)投資者透露，建發(fā)物業(yè)上半年拓展的產(chǎn)業(yè)園和寫字樓項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率方面，寫字樓差不多在8%-12%，產(chǎn)業(yè)園差不多是10%-12%。

在這樣的情況下，尋找新拓展賽道成為必然的事情，城市服務(wù)或許是下一個(gè)目標(biāo)。

有分析師對(duì)此提出了疑問(wèn)，關(guān)心公司是否會(huì)參與這方面的發(fā)展。

建發(fā)物業(yè)方面對(duì)此給予了肯定的回復(fù)，稱公司對(duì)于整個(gè)城市服務(wù)還是比較看好的。

“之前也有預(yù)測(cè)過(guò)城市服務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模，到2023年時(shí)可能會(huì)達(dá)到2萬(wàn)億。”因此，這一塊的市場(chǎng)空間還是比較大的。

“而且城市服務(wù)中的幾個(gè)環(huán)節(jié)，包括環(huán)衛(wèi)、垃圾處理、綠化等業(yè)務(wù)跟物業(yè)服務(wù)還是有一定相關(guān)性的。”管理層透露，公司上半年收并購(gòu)時(shí)已經(jīng)開(kāi)始朝這個(gè)方向努力了，并強(qiáng)調(diào)未來(lái)也會(huì)重點(diǎn)關(guān)注這個(gè)領(lǐng)域，希望能更多參與到城市服務(wù)業(yè)務(wù)。

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