成都樓市，躲不過了！

作者：余飛

(資料圖片)

01 | 成都，樓市異類

在最近兩年的中國房地產史上，成都絕對是個異類。

2022年以來，中國樓市進入了全面盤整階段。今年一季度，在防疫措施全盤放開的背景下，上演了一波短暫小陽春，但預期沒有出現的背景下，市場很快被打回了原形。

然而成都卻像一個干勁十足的小伙子，充滿了爆發力，二手房成交量在當年創下了歷史新高。今年二三月份，成交量刷新了歷史紀錄。

新房和二手房價格更是持續上漲。

從官方目前公布的數據來看，全國目前90%以上的城市，房價在下跌。但成都卻非常玄妙地躲過了盤整，成為了萬綠叢中一點紅。

成都房價迷之自信，連續上漲了18個月。

7月份，成都新房與二手房，同比均領漲全國。不過，二手房環比也開始轉跌了。

數據來源：中指研究院

成交量方面，今年上半年成都總共成交新房8.1萬套，是去年的1.07倍；二手房上半年的成交套數則達11.9萬套，是同期商品住宅成交套數的1.5倍，同比增長65%；成交面積為1135萬平方米，同比增長68%。

這樣的成交量，令人側目。

尤其是成都在二三月份持續刷新二手房成交量天際線，2月份成交了19061套，創下歷史新高。3月份成交了28189套，更是達到了令其他城市膜拜的巔峰。

哪怕和大多數城市一樣，在3月份見頂之后，新房與二手房成交量一路下滑，但成都新房與二手房成交量仍保持在1萬套與1.5萬套之上。

制圖：城市財經；數據：成都住建局

而同期，其他城市的成交量已經跌得不成樣子。深圳的二手房網簽量再度跌入3000套以內。南京的新房成交量跌破了3000套。

再看與武漢的成交量，新房成交量已經跌至谷底。

制圖：城市財經；數據：武漢市住建局

成都何以呈現出謎一般的成交量走位？

02 | 成都為何有不一樣的走位

第一，泡沫并沒有高到離譜。

我在之前的文章中多次強調過，當下各城市遭遇的樓市困局，都是當年房價拼命上漲造成的。

現在，浪潮褪去之后，才發現，原來房價與民眾收入之間的鴻溝，已是無法逾越的天塹。

成都的房價自然也泡沫較大，但是有別于東部熱點城市的過山車房價模式不同，成都和長沙一樣，走的是溫水煮青蛙的溫和上漲模式，房價始終保持著小碎步上漲。

這種低調的模式，好處在于，無論外界變化如何，都不會對其走勢產生過大影響。

目前，成都的房價相比于北上廣深低得多，相比于同級別的杭州、南京等城市也要低很多。

經歷了連續18個月上漲，目前成都的均價1.7萬元/平方米。與廈門的動輒六七萬，杭州、南京、蘇州的動輒四五萬，寧波、東莞的動輒三四萬相比，成都房價絕對量雖然也很高，但相比之下，接受度相對好一些。

其他城市的民眾，奮力一跳也沒有買的指望。成都普通民眾努力一下，還是有購房的希望。這是成都樓市能夠做出獨立行情的底層邏輯。

第二，人口不斷涌入，需求不斷增加。

歸功于成都近年來的成功宣傳，成都近年來名聲大噪。再加上四川盆地獨特的宜居條件，以及東部城市房價高企的現狀，成都過去十年成功收割了一波人口。

七普數據顯示，成都過去十年（2010年至2020年）常住人口增量高達581.9萬人，增量僅次于深圳、廣州，位居全國第三。去年，在人口增量整體降檔換速的背景下，成都依舊增加了24.5萬人，位居第二。

在2022年全國人口見頂轉向的背景下，成都人口增量從2021年的24.5萬下降至7.6萬。增量的確跳水了，但依舊保持著人口增量。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

人口不斷涌入，需求不斷增加。

成都商報披露了一組數據，上半年有20萬個家庭在成都買房了。

第三，成都剛需和置換需求非常旺盛。

從成都的成交房屋結構來看，賣得最火的是70至90平米二房與三房戶型。價格主要集中在200萬以內。

尤其是非核心區，基本都在賣低價盤。

同時，成都的二手房掛牌量不斷高企，已經沖破了20萬套。

這意味著：

一方面，成都當下的解套需求非常強烈。這在所有城市都一樣。

另一方面，成都當下的置換需求非常旺盛。

03 | 成都也開始低頭了

不得不承認，去年以來成都是中國城市中的異類，但是在宏觀大環境讓大家恍然大悟的背景下，哪怕這個異類，也低下了高昂的頭顱。

一方面，成都的二手房價格終于在7月份轉跌，環比下跌了0.2%。

另一方面，成都無論新房還是二手房，成交量都進入了連跌通道。

正如本號多次強調的，這一輪樓市是全面的、整體的，沒有哪個城市能夠躲過。

因為這場調整是系統的，是宏觀的，不是某個城市微觀下跌。

一季度之所以上演小陽春，是因為大家以為在防疫措施大放開之后，經濟即便不會筑底反彈，也至少會增強確定性，增強預期。

但是，大半年過去了，數據告訴我們，并不是那么回事。

過去半個月，海關總署公布的出口數據，央行公布的社融、房貸和存款數據，國家統計局公布的消費、工業、投資、失業率數據，都在佐證著我們的經濟復蘇，仍充滿著較大不確定性。

宏觀環境與數據的不確定，是二季度以來全國樓市再次進入肅殺狀態的根本原因。

具體來說，這種環境導致了兩種結果：

第一，不想買的人越來越多。沒有信心沒有預期，中產以上階層都在觀望。

第二，買不起的人越來越多。收入和就業不確定性加劇，高房價與低收入的局面沒有絲毫改善，買不起房的人越來越多，需求斷代情況越發嚴重。

7月份，我們的房貸再次負增長，這意味著，不但買房的人越來越少，而且提前還貸的人越來越多。

降負債表，增強自身的抗風險能力，是當下很多人的首要任務。而不是在工作和收入充滿各種懸疑的背景下，貿貿然去背負房貸買房。

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