爛尾26年，“鬼城”復活？
爛尾26年的澳洲山莊，正在嘗試又一輪自救。
最近，在法拍網站上，突然出現了一大批澳洲山莊的房源。
【資料圖】
算了一下，一共有3棟樓，合計32套房源將被拍賣，總起拍價3600多萬。
單套起拍價大概100多萬左右，基本都是50-60多平的小戶型。
從一些照片看，有的是已經簡單放了張桌子，當成辦公室用。
有的簡單裝修了下，放了個床和小家電。
大部分還是這種毛坯狀態。
按照交易中心的說法，這批房子都屬于還沒有賣出去的房源，被法院直接放到公開市場上拍賣。
按單價來看，不到2萬/平，和東面的鎮龍、中新一個價。
不過，澳洲山莊是爛尾樓，而且是爛尾了26年之久的項目...
而且，房屋將按現狀拍賣，按照瑕疵品拍賣，法院負責房屋交付使用并辦理預售過戶登記。
但是，不承諾辦理產權證。
也就是說，如果拍了，到時會交付一個爛尾樓？
我真的很好奇，到底誰會買一個爛尾了20多年的房子，而且周邊沒有配套、沒有生活人群，就連電和水都困難的小區。
01
在法院文件中，我發現了澳洲山莊翻盤的新法寶。
房產置換。
按照公告解釋，政府正在推進由政府主導的購房業主房產置換工作。
這批被放入市場拍賣的房源，是澳美公司自持房產未納入政府主導置換范圍。
也就是說，如果一切按照官方公告解釋的來闡述：
比如說，小美拍下了澳洲山莊的房源，成為了新業主，但隔壁的鄰居已經把房產置換到別的地方去了。
如果小美又沒法置換，澳洲山莊不就只剩他們一批新業主獨守一個爛尾房。
這又成了一個新的歷史遺留問題，而小美成為了新一批守望者，等待神秘嘉賓來盤活。
那澳洲山莊真成套娃，無限循環下去了。
帶著這個疑問，我打通了交易中心的電話，問到了一些關鍵信息。
“政府正在研究推動房產置換，目前這批房子應該也會參與其中?！?/p>
這個說法，和法院現狀交付的說法，顯然不一致。
也就是說，我拍下的這套澳洲山莊房子，買的其實不是澳洲山莊，而是一個隨時等待置換的房產盲盒？可能回遷，也可能是別的小區。
不知道是哪里？也不知道是哪個項目？也不知道是什么戶型？也不知道要不要補差價？
一切的一切，都是未知。
好家伙，法拍房也有房產盲盒，新型泡泡瑪特！
這32套法拍房，就和背后的澳洲山莊一樣，看得人一頭霧水。
當然，無論是房產盲盒，還是拍下爛尾樓，這兩個選項都挺讓人窒息的...
但值得注意的是，這批房子暫屬于增城，可能不限購！如果將來可以置換，說不定是曲線買房的一條路。
02
對澳洲山莊來說，在政府研究房產置換的大前提下，有兩種可能↓
1、找到一個合作的新開發商，全體小區一起置換到開發商的現有小區。
同時，讓開發商接手澳洲山莊，補地價重新開發，更高的容積率，給開發商留出利潤空間，還能異地置換去庫存，開發商應該能接受。
2、開發商重新接手項目，一切推倒重來，澳洲山莊業主們原地安置回遷，就像舊改項目一樣。
無論哪個，阻力都很大，這其中，全體業主、債權人、政府、新開發商的各方利益，如何能面面俱到是個很大的問題。
誰來做這個讓步呢？
而且，這部分建筑經過那么久的風吹雨打缺乏保養，基本面臨和哥弟大廈一個情況，推平重建。
顯然，澳洲山莊的重整之路不太好走，要不然也不會蹉跎那么多年。
但房產置換看起來，是政府認為一個比較可行的道路。
當然，擺在澳洲山莊面前的問題依然很大。
-澳美公司老板的土地權屬問題，這是澳洲山莊最后的籌碼。
-重新調整規劃的報批問題。
-澳美公司老板胡耀智與方興公司老板吳楷明、銀行信托之間的各種土地抵押、債權抵押。
-小區業主有已經入住的，有還沒入住的，還有已經放棄的等等，如何統籌？
-誰來做？怎么做？
03?
過去，澳洲山莊曾經嘗試過無數次自救，要不是無法統一意見，要不是遇人不淑。
澳洲山莊位于黃埔九龍鎮金坑村，總用地面積415171.4平方米，1995年開始銷售。
1998年，開發商澳美公司財務總監卷走公款上億元，導致澳美公司資金鏈斷裂。
據說，當時已經賣出去近200棟，有業主2384戶，最終只交付了不到60棟，近3/4的業主成為爛尾樓受害者。
2004年，澳美公司老板胡耀智，找來了好朋友吳楷明，榜上首富李嘉誠，嘗試盤活澳洲山莊。
不過，雙方圍繞土地和債務展開了長達近20年的爾虞我詐。
在你來我往的各種抵押、轉讓之后，澳洲山莊慢慢發現，當初可以用來翻盤的土地籌碼，都沒了。
可以想象一下，從04年到23年，20年間房價漲了多少倍，地價漲了多少倍。
而李嘉誠旗下的長實，則在澳洲山莊旁邊開發了一個名為御湖名邸的項目。
2015年期間，政府層親自下場背書，連續發布幾條文件指出，澳洲山莊將重新規劃，不符合規劃的房屋將整體拆除重建，拆除期間，業主們可獲得優先安置。
但是，當澳洲山莊不再有利可圖，就再也沒有白衣騎士愿意進入了。
去年末，澳洲山莊迎來了少有的新動態。
黃埔區住房和城鄉建設局發布了一則澳洲山莊房屋安全評估項目招標公告。
根據項目內容，第三方單位需對存量房屋（共193棟）進行排查、鑒定，形成評估報告，分類說明房屋現狀、提出專業處置建議。
此舉被認為是澳洲山莊即將推平重建的信號。
對澳洲山莊來說，每走一步都困難重重，但有消息總歸比沒有消息強。
房產置換這條路仍迷霧漫漫，但起碼有個現實的盼頭。
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