花千萬購(gòu)房，合同疑有“霸王條款”？開發(fā)商中洲回應(yīng)：不存在

簽署認(rèn)購(gòu)書30天之后才收到網(wǎng)簽買賣電子合同，拿到合同之后仔細(xì)閱讀才發(fā)現(xiàn)合同里的部分內(nèi)容疑有“霸王條款”，購(gòu)房者進(jìn)退兩難。

近日，有市民黃女士向?yàn)池?cái)社記者反映，她于今年4月認(rèn)購(gòu)了位于福田的中洲濱海華府二期的新房。在簽署認(rèn)購(gòu)書并支付首付款之后，由于開發(fā)商內(nèi)部流程的問題，自己直到1個(gè)月后才收到網(wǎng)簽電子合同。但經(jīng)過仔細(xì)閱讀后，黃女士發(fā)現(xiàn)合同文本中疑似有不平等條款，買受人的權(quán)益無法得到合理保障。

在多次和開發(fā)商方面溝通后，黃女士得到的最終回應(yīng)是合同條款無法修改更無法就爭(zhēng)議問題簽訂補(bǔ)充協(xié)議。由于對(duì)合同內(nèi)容有異議，還沒有在網(wǎng)簽電子合同上簽名的黃女士就此向項(xiàng)目方提出退房的訴求，但截至目前尚未得到回應(yīng)。

(資料圖)

8月14日，灣財(cái)社記者聯(lián)系到項(xiàng)目開發(fā)商中洲方面，相關(guān)人士向?yàn)池?cái)社記者表示不存在“霸王條款”這一說，合同都已經(jīng)備案過，并且也在現(xiàn)場(chǎng)做了公示。

購(gòu)房者投訴

購(gòu)房合同疑有“霸王條款”

回憶起買房流程，黃女士告訴灣財(cái)社記者，從簽訂認(rèn)購(gòu)書當(dāng)天到最終收到網(wǎng)簽買賣電子合同的時(shí)間跨度遠(yuǎn)超過認(rèn)購(gòu)書約定的1個(gè)月。

2023年1月31日，黃女士向深圳市匯海置業(yè)有限公司支付100萬元購(gòu)房定金。她所選中的房源總價(jià)款約為人民幣1076.09萬元。按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，單價(jià)為每平方米12.08萬元。

4月28日，黃女士同開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書，意向認(rèn)購(gòu)其在售一手預(yù)售房中洲濱海華府二期房源，并于4月28日當(dāng)天將剩余首付款508萬元轉(zhuǎn)至其監(jiān)管賬戶（首付款共608萬元）。

但因開發(fā)商內(nèi)部流程問題，1月31日轉(zhuǎn)入的定金未存入監(jiān)管賬戶，須由開發(fā)商財(cái)務(wù)先將定金100萬全數(shù)轉(zhuǎn)出至黃女士的個(gè)人賬戶，再由其轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，才算首付款全額繳齊；5月17日，在黃女士的多次催促下，開發(fā)商終于返還100萬定金；5月24日，黃女士將資金全數(shù)轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，至此所有首付款項(xiàng)608萬交齊。

但直至6月11日，她才收到網(wǎng)簽買賣電子合同。黃女士向記者指出，此時(shí)認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定的“自簽訂本認(rèn)購(gòu)書之日起30日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)簽訂正式的買賣合同”時(shí)效已過，她根本沒有途徑和可能在5月28日前簽訂正式的買賣合同，因此開發(fā)商涉嫌違約。

而在收到網(wǎng)簽買賣電子合同后，黃女士通過仔細(xì)閱讀后發(fā)覺開發(fā)商自行補(bǔ)充的附件四內(nèi)容中疑似有“不對(duì)等不公平”之嫌。

因?qū)Σ糠趾贤瑮l款的異議，黃女士并未簽署電子合同，她同時(shí)匯總了針對(duì)附件四補(bǔ)充協(xié)議的疑問，以郵件形式發(fā)送給開發(fā)商銷售對(duì)接人，但未得到正面回復(fù)。

7月17日，在福田區(qū)住建局的幫助下，黃女士跟開發(fā)商進(jìn)行了面談，就合同各項(xiàng)定義不清及不合理?xiàng)l款進(jìn)行了溝通，她同時(shí)希望開發(fā)商與其簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)交房時(shí)的保修責(zé)任、更改房屋設(shè)計(jì)的提前周知做出承諾。但會(huì)后開發(fā)商給出的答復(fù)是合同無法更改，補(bǔ)充協(xié)議也無法簽訂，至此協(xié)商失敗。

購(gòu)房者質(zhì)疑

開發(fā)商附件條款“不公平”

買受人權(quán)利無法保障

針對(duì)該份合同中可能存在的“霸王條款”，黃女士向?yàn)池?cái)社記者列出了她認(rèn)為的重點(diǎn)部分的內(nèi)容。

問題1： 附件四（合同第31頁）如果本房地產(chǎn)存在質(zhì)量瑕疵，但主體質(zhì)量合格，并不嚴(yán)重影響使用，買受人無權(quán)拒絕接受本房地產(chǎn)的交付。

部分合同附件內(nèi)容。

購(gòu)房者疑問： 請(qǐng)說明“不嚴(yán)重影響使用”的具體定義。

問題2： 附件四（合同第33頁）除不可抗力外，出賣人未按照本合同約定的期限和條件將本房地產(chǎn)交付買受人的，買受人同意本合同仍繼續(xù)履行。

購(gòu)房者疑問： 按字面理解，除非是不可抗力因素，那么即使出賣人沒有按時(shí)交付本房地產(chǎn)，或者本房地產(chǎn)并不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，買受人也必須繼續(xù)履行合同？請(qǐng)釋疑。

問題3： 附件四（合同第37頁）在不影響本房地產(chǎn)的質(zhì)量和使用功能的前提下，出賣人有權(quán)對(duì)原有規(guī)劃設(shè)計(jì)作出局部調(diào)整，買受人表示理解、同意并予以接受。

購(gòu)房者疑問： 該附件條款與合同正文第十九條提及的“本房地產(chǎn)專有部分的規(guī)劃變更和設(shè)計(jì)變更，出賣人應(yīng)征得買受人書面同意，并依照相關(guān)規(guī)定向深圳市規(guī)劃國(guó)土主管部門申報(bào)”有較大出入，出賣人應(yīng)通知買受人并獲得買受人同意后方可進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更，同時(shí)請(qǐng)明確“不影響本房地產(chǎn)的質(zhì)量和使用功能“的具體定義。

問題4： 附件四（第35頁）以下質(zhì)量瑕疵不影響房地產(chǎn)的正常使用，不屬于出賣人的保修范圍，出賣人在買受人辦理交付手續(xù)的過程中或接收本房地產(chǎn)后進(jìn)行處理的，是出賣人出于提升客戶滿意度而進(jìn)行的超出法定義務(wù)及約定義務(wù)的好意行為，不視為出賣人對(duì)處理行為本身及處理時(shí)間的影響負(fù)有責(zé)任。

購(gòu)房者疑問： 該內(nèi)容與住建局有所出入。

除了上述內(nèi)容，黃女士整理的疑問累計(jì)超十項(xiàng)。她指出，網(wǎng)簽合同里面的內(nèi)容，一部分是住建局全市標(biāo)準(zhǔn)的條款，另一部分則是開發(fā)商的附件，這部分附件80%-90%的條款被更新為利好自己，開發(fā)商完全免責(zé)的條款，其中便包括故意模糊賣方責(zé)任界定、規(guī)避賣方應(yīng)有職責(zé)以及稀釋買方合理權(quán)益等。

“例如精裝修內(nèi)容，如果未來出現(xiàn)了裝潢的問題，開發(fā)商沒有權(quán)利責(zé)任。另外，開發(fā)商對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的變動(dòng)是不用征求意見的；所有詳細(xì)的公共住宅的設(shè)施，影響住房質(zhì)量的問題被模糊掉了?！秉S女士向?yàn)池?cái)社記者直言，這是“霸王條款”，對(duì)買受人來說非常的不公平。

開發(fā)商回應(yīng)

不存在“霸王條款” 合同

已在現(xiàn)場(chǎng)做了公示

針對(duì)上述購(gòu)房者反映的問題，8月14日，灣財(cái)社記者聯(lián)系到項(xiàng)目開發(fā)商中洲方面了解情況，相關(guān)工作人員向?yàn)池?cái)社記者表示，客戶在2023年1月31日認(rèn)購(gòu)了中洲濱海華府某房源，于2023年4月28日付齊首付款及簽署銀行貸款資料（公積金組合貸），貸款批復(fù)后6月11日開發(fā)商通知可簽署網(wǎng)簽合同，隨后客戶對(duì)合同附件的十幾項(xiàng)條款提出異議。

“項(xiàng)目營(yíng)銷人員明確告知客戶附件是主合同的共同組成部分，具有同等法律效應(yīng)，已經(jīng)過政府相關(guān)部門備案，且一直公示在營(yíng)銷中心?！痹撊耸扛嬖V灣財(cái)社記者，開發(fā)商方面在和客戶多次溝通后，客戶仍對(duì)3個(gè)條款有異議，訴求是更改合同或簽署補(bǔ)充協(xié)議，要有紙質(zhì)說明，但因合同補(bǔ)充協(xié)議為統(tǒng)一模板，且已經(jīng)過住建備案無法變更，多次溝通客戶仍不接受相關(guān)條款。

其表示后續(xù)多次電話及現(xiàn)場(chǎng)協(xié)商均無結(jié)果。8月12日，開發(fā)商方面收到客戶寄發(fā)的律師函要求退款，但電話溝通客戶，客戶明確還是想購(gòu)買，但需要修改購(gòu)房協(xié)議或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

“不存在‘霸王條款’這一說?！痹撊耸棵鞔_告訴灣財(cái)社記者，公司現(xiàn)在已收到了律師函，目前律師在跟進(jìn)中。

但針對(duì)開發(fā)商方面的回應(yīng)，黃女士則肯定地告訴灣財(cái)社記者，“從來沒有一次主動(dòng)跟我們溝通，說已經(jīng)聯(lián)系了我們，但從來沒有過，律師函遞交給對(duì)方公司后也并未收到電話反饋。”隨后她向?yàn)池?cái)社記者展示了自己與項(xiàng)目方的微信溝通記錄，自8月12日開發(fā)商方面收到律師函至今黃女士多次詢問是否有回復(fù)，但截至發(fā)稿仍未得到有效的處理回應(yīng)。

律師意見

開發(fā)商違約認(rèn)定需購(gòu)房者提供證明

針對(duì)開發(fā)商是否因延期簽訂合同而違約的問題，廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒律師在接受記者采訪時(shí)表示，買受人和開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書以后，應(yīng)該在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)，簽訂正式的房屋買賣合同。任何一方無正當(dāng)理由延遲履行該簽約義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)按照認(rèn)購(gòu)書的約定，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

但他同時(shí)表示，實(shí)踐中，錄入網(wǎng)簽時(shí)間是由開發(fā)商掌握的，主要是和購(gòu)房者的按揭貸款審批何時(shí)通過掛鉤。要想證明開發(fā)商違反認(rèn)購(gòu)書約定構(gòu)成違約，除非購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書約定簽約的最后一天，有證據(jù)證明購(gòu)房者按照認(rèn)購(gòu)書的要求前往指定的簽約地點(diǎn)后，經(jīng)購(gòu)房者反復(fù)催要，開發(fā)商始終沒有向其提供開發(fā)商簽名后的網(wǎng)簽合同。

現(xiàn)實(shí)中，往往是購(gòu)房者無法證明，其已經(jīng)按照認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間，前往開發(fā)商處指定的地點(diǎn)，是因?yàn)殚_發(fā)商的原因?qū)е码p方?jīng)]有簽署買賣合同。

周律師指出，本案中，如購(gòu)房者發(fā)生能夠證明開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間范圍內(nèi)，經(jīng)購(gòu)房者反復(fù)催要沒有及時(shí)提供網(wǎng)簽合同并簽署，則開發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成違約，需要雙倍返還已支付的定金。

該認(rèn)購(gòu)書中說明了買賣合同無法簽訂的規(guī)則。

另外對(duì)于購(gòu)房者認(rèn)為的“霸王條款”問題，周律師向?yàn)池?cái)社記者指出，依據(jù)2001年住建部《商品房銷售管理辦法》第二十三條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》。

《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法（2017修正）》第十四條亦明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)將商品房買賣合同示范文本及附件在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所公示。

“開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)時(shí)，已經(jīng)在售房大廳公示了房屋買賣合同的示范文本及附件，購(gòu)房者認(rèn)為有問題，可以及時(shí)提出來，如開發(fā)商不同意修改，購(gòu)房者可以選擇購(gòu)買或者不購(gòu)買?！敝苈蓭熯M(jìn)一步告訴灣財(cái)社記者，購(gòu)房者在簽訂了開發(fā)商公示的合同文本及附件以后，認(rèn)為里面存在霸王條款損害購(gòu)房者的合法權(quán)益，有兩個(gè)途徑解決：第一可以找市場(chǎng)監(jiān)督管理部門申請(qǐng)行政審查；第二可以到人民法院起訴，確認(rèn)某些條款無效或不成為合同的內(nèi)容。

實(shí)踐中，廣東省高院在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同時(shí)已經(jīng)知道將來擬簽訂的房屋買賣合同主要條款，拒絕簽約的一方以雙方不能就該主要條款達(dá)成合意為由抗辯不承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持。

南都·灣財(cái)社記者 孫陽

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