標普：下調新城發展(01030.HK)和新城控股(601155.SH)長期發行人信用評級至"B+"，展望"負面"

久期財經訊，9月8日，標普將新城發展控股有限公司(Seazen Group Limited，簡稱“新城發展”，01030.HK)和其子公司新城控股集團股份有限公司(Seazen Holdings Co.,Ltd，簡稱“新城控股”，601155.SH)的長期發行人信用評級從“BB-”下調至“B+”。同時將新城控股的未償還高級無抵押票據的長期發行評級從“B+”下調至“B”。展望負面。

標普下調了新城發展及其子公司新城控股的評級，因為持續不穩定的銷售將在未來12個月內對其杠桿率和流動性緩沖帶來壓力。2023年前8個月，新城發展的合同總銷售額為544億元，同比下降36.3%。鑒于新城發展在中國二三線城市的房地產銷售波動較大，標普下調了對其2024年銷售額的預測，從之前的850億至900億元人民幣下調至800億至850億元人民幣。盡管放寬了購房限制、降低了首付要求，但鑒于基本面疲弱，市場購房者可能會繼續采取觀望態度。另一方面，標普認為，對大多數中國房企而言(尤其是民營房企)，再融資風險正在上升，部分原因是一些大型行業參與者陷入困境。

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標普認為，新城發展將利用內部資源和新的銀行貸款償還2024年到期的境內外債券，總額約為人民幣70億元。2024年到期的債券期限分布在全年，其中最大規模的到期債券(約為4.5億美元)將于2024年12月到期。與2023年約130億元人民幣的規模相比，規模更小，集中度也更低。公募債券的再融資渠道可能仍然受限，標普不認為在基本情況下會出現再融資。2024年到期的70億元人民幣債券將主要由經營性現金流覆蓋，包括購物中心的租金收入以及銀行新貸款提取，特別是通過質押新的無抵押投資物業獲得的長期經營性貸款。

盡管凈額正在減少，但新城發展的無抵押商業地產投資組合仍能為其提供資金支持。新城發展在2023年上半年通過質押其自有購物中心，獲得了約60億元人民幣的新經營貸款，此前該公司在2022年全年提取了類似金額的貸款。截至2023年6月，其經營性貸款和商業房地產抵押貸款支持證券(CMBS)總額分別為約210億元和27億元人民幣。

截至2023年6月30日，新城發展擁有約39個吾悅廣場購物中心。根據新城控股的中期報告，截至2023年6月，總投資物業價值為1170億元人民幣，其中810億元人民幣用于貸款質押。剩余360億元人民幣用于提供部分增量融資來源，以滿足其還款需求。標普估計，截至2023年6月，現有投資房地產貸款的貸款與價值比率平均約為35%，而新貸款的這一比率可能會接近50%。

盡管這可能會為融資提供一些空間，但鑒于最近的市場動蕩，標普認為金融機構可能會收緊對抵押資產的要求，或降低貸款價值比，以控制其對該行業的敞口。

標普預計，由于銷售交付速度放緩，新城發展的杠桿作用將在未來兩年飆升。今年上半年，新城發展的收入下降了約2%。標普預計2023年收入將下降17%-18%，2024年和2025年將進一步下降5%-10%。此前，標普預計2023年的銷售額將下降27%-32%，而2022年的實際降幅為50.4%。因此，盡管債務削減，其杠桿率(債務與EBITDA比率)預計將在2023-2025年攀升至5.9-6.9倍。

新城發展與銀行的關系將是維持其信貸狀況的關鍵。截至2023年6月，銀行貸款約占新城發展總債務的55%。新城發展的銀行關系較為穩定。然而，在最近中國房地產銷售惡化以及一些大型行業參與者陷入困境之后，銀行很可能會對向開發商(尤其是那些非國有開發商)提供貸款更加謹慎。

標普相信吾悅廣場的運營將保持穩健，以支持其營運現金流。2023年上半年，廣場入駐率保持在95%。2023年上半年同店銷售額同比增長11%，這將為租金上漲預留一定空間。標普預計2023年和2024年的稅后租金收入為每年100億-110億元人民幣，商場提供的經營性現金流(扣除貸款的利息和本金)將達到30億-40億元人民幣。

負面展望反映了標普觀點，即在未來12-18個月，由于市場情緒疲軟(特別是在三四線城市)，新城發展的合同銷售額可能會進一步下降。由于銷售和利潤率下滑，該公司的杠桿率可能會上升。再融資風險也在增加，尤其是對中國民營房企而言，流動性緩沖可能進一步惡化。

然而，標普預計新城發展的租金收入將保持穩定，并使其能夠通過抵押其商業物業獲得融資。這將在一定程度上減輕再融資風險，并有助于解決在2023年剩余時間和2024年到期債券的問題。

新城控股的評級和展望將與新城發展的評級和展望同步變動。

如果新城發展的流動性緩沖因合同銷售大幅下滑、外部融資渠道惡化或對現金獲取的更嚴格限制而削弱，標普可能會下調評級。

如果新城發展的銷售和融資渠道改善，并保持足夠的流動性來源，以滿足2023年和2024年的還款需求，標普可能會將展望調整為穩定。這將取決于該公司能否從合同銷售和穩定的租金收入中獲得穩健的現金流，還將取決于能否獲得資金渠道，包括通過對現有商場進行質押來獲得新的融資。

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