12.3億！融創出售項目償債

近期，房企項目出售動作頻繁。

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8月17日晚，融創中國公告稱，為解決集團對榮豐公司相關債務償還問題，公司將出售臻華府、望金沙酒店及合肥秀場酒店等3個項目，涉及總金額約12.3億元。

這是繼8月10日出售與首開合作開發的福州榕耀之城項目后，融創再次出售項目。

記者梳理，除了首開，近日，綠城也進行了房地產項目收購。

據中指研究院統計，7月，房地產行業并購熱度降溫，并購交易以地產開發項目為主，主要表現為項目公司股權轉讓。

融創12.3億出售3個項目

8月17日晚，融創中國公告稱，為了解決集團對榮豐公司相關債務的償還，于2023年7月7日，集團及榮豐公司簽訂臻華府項目公司股權轉讓協議，以2億元代價出售臻華府項目公司100%股權予榮豐公司或其指定方，以沖抵集團對榮豐公司2億元的債務；于2023年8月17日，集團及榮豐公司簽訂望金沙酒店項目買賣協議，以2.99464億元代價出售望金沙酒店項目予榮豐公司或其指定方，以沖抵集團對榮豐公司剩余2.99464億元的債務。

同時，為了解決合肥秀場酒店項目現有債務償還及后續開發建設資金投入問題，于2023年8月17日，集團及榮豐公司簽訂秀場酒店項目公司股權轉讓協議，以7.3億元代價出售秀場酒店項目公司100%股權予榮豐公司或其指定方。秀場酒店項目仍由集團負責繼續開發建設直至達到協議約定的交付標準，前述代價將主要用于支付秀場酒店項目建設所需的相關支出。

對于出售事項的原因，融創在公告中稱，臻華府項目出售事項及望金沙酒店項目出售事項有助于解決集團對榮豐公司相關債務的償還。目前望金沙酒店項目及秀場酒店項目正處于停工狀態，望金沙酒店項目出售事項及秀場酒店項目出售事項將解決項目現有債務償還問題及后續開發建設資金投入問題，并且有助于減少集團就兩個項目的進一步資金投入。因此，董事（包括獨立非執行董事）認為出售事項乃按正常商業條款進行，屬公平合理，并符合股東的整體利益。

而就在一周前，融創剛剛出售了此前與首開合作開發的福州榕耀之城項目股權。

8月10日，融創中國公告稱，集團間接全資附屬公司福州衡越和公司間接全資附屬公司寧德融熙、中航信托及首開股份（600376）簽訂協議，據此，中航信托同意向首開股份轉讓目標股權及中航信托對寧德融熙享有的目標債權，代價為8億元。

據了解，福州榕耀之城項目為融創與首開股份合作開發的項目。福州首融（即福州榕耀之城項目的項目公司）分別由寧德融熙及首開福泰（首開股份的全資附屬公司）持有42%及58%的權益。目前，寧德融熙100%股權的登記股東為中航信托，其中33%股權為中航信托代福州衡越持有，剩余67%股權（即目標股權）因融創與中航信托的投融資安排，已由融創于出售事項前轉讓給中航信托。

出售事項完成后，融創將擁有寧德融熙33%權益，寧德融熙將不再為該公司附屬公司，且財務業績將不再并入該公司綜合財務報表中。綜合上述的交易安排，出售事項的代價將全部用于解決融創中國與中航信托的債務問題。

并購交易以地產開發項目為主

除了首開，近日，綠城也進行了房地產項目收購。

8月15日晚，綠城中國公告稱，公司旗下杭州浙慶與杭州高信商務簽訂協議，并向后者收購杭州致延投資50%股權，代價為11.77億元。同日，公司全資附屬公司綠城房地產與蘇州賣方及其他各方訂立協議，并向蘇州賣方A收購蘇州市景譽房地產的50%股權及向蘇州賣方B收購蘇州市卓譽房地產的51%股權，總代價約8.95億元。

綠城此次收購杭州及蘇州三個房地產項目，總金額20.72億元。

據了解，7月，房地產行業并購熱度降溫，并購交易以地產開發項目為主。

中指研究院的數據顯示，7月房地產行業共披露35筆并購交易，比6月減少16筆。其中，26筆交易披露交易金額，總交易規模約116.5億元，環比下降25.8%，平均單筆交易規模4.5億元，環比下降8.7%。

從交易標的物業類型看，7月房地產行業并購交易數量以地產開發項目為主，主要表現為項目公司股權轉讓，披露的交易規模占7月披露交易規模的50.5%。多元業務披露交易規模環比增加166.9%，占7月披露交易規模的49.5%。

克而瑞研究中心也指出，7月多元化并購額占比較6月有所回升，9筆涉及商辦、文旅、物管等不同領域的多元化投資，披露的交易金額58.82億元，占到全部規模的48.2%，但與去年同期418.67億元的大宗交易規模相比，當前多元化大宗交易市場整體遇冷，交易方持觀望態度。此外，開發項目、集團收并購交易筆數分別為7筆和1筆，開發項目交易筆數是上月的一半，熱度明顯回落。

對于7月行業并購熱度降低的原因，中指研究院企業研究總監劉水認為，當下房地產項目并購交易難以達成的最大困難在于項目本身的價值。當前房地產市場區域與城市進一步分化，三四線城市市場仍未出現修復跡象。部分城市的項目本身潛在收益有限、變現難度較大，并購方收購動力不足。此外，出售方在出售項目時想盡可能獲取更多權益，也會拖慢并購進程。

劉水進一步指出，當下并購方選擇并購標的時主要考察標的股權結構、潛在價值及變現難度等因素，因為這些因素決定了標的項目的操作難易度、可獲得的收益及收益獲取難度。并購方往往傾向于選擇股權結構清晰、潛在價值較大、變現容易的項目進行收購，以獲取確定性更大的收益。此外，并購方也會偏向于在自身熟悉的、品牌影響力較大的區域或城市進行收購，來降低項目獲取成本并獲得更多品牌溢價。

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