127億，海珠地王出爐！樓市“漲”聲不斷

海珠區上涌果樹公園北側地塊（圖源廣州市房協）海珠外國語實驗中學附屬小學實拍觀澔府施工過程中的外立面江泰里潮里MALL實景

(資料圖片僅供參考)

127億，海珠地王出爐！

經過85輪的角逐，海珠上涌果樹公園北側地塊，最終拍到封頂，樓面價3.5萬/㎡，進入搖號階段。

地塊剔除配建后，樓面價為5萬+/㎡，未來售價或超10萬/㎡，如果設計成大平層，又是妥妥的千萬級豪宅。

地塊區位非常優越，旁邊的上涌果樹公園及遠處的珠江新城、廣州塔一覽無遺。該地塊是海珠區，甚至是全廣州本年度一宗難得的“靚地”，這使其甫一上架便備受市場矚目。

新政發威+土拍火爆，海珠市場當前已經“漲”聲不斷！

海珠位置最好的地塊

豪宅陣營又添一猛將

上涌果樹公園北側地塊是海珠位置最好的一塊地，沒有之一。

地塊位于海珠腹地核心，臨近中大布匹市場、客村、海珠區府等老牌商圈，在配備豐富商業及便捷的交通資源的同時，兼備生態環境資源的板塊。

地塊區位地圖

與世界大觀地塊相比，上涌果樹公園北側地塊位置更好，距離珠江新城更近。周邊公務員、布匹市場老板、琶洲白領，以及來自天河、越秀等區域的改善型購買者，都是該項目的潛在客戶，購買力強。

開拍后，地塊吸引了中海、保利、華潤、越秀在內的央國企爭搶，毫無意外拍到搖號。上涌果樹公園北側地塊總建面約36.4萬㎡，一共由7宗分地塊構成。配建政府性統籌用房、商業、商務設施，回遷安置地塊以及道路、綠地、河涌等。

項目地塊西側規劃了15年教育資源地塊，有消息稱，將引入中大附辦學（包含一個托兒所、一個12班幼兒園、一個18班小學和一個72班完全中學）。

項目東側是廣州大道南，旁邊是在建中的11號線上涌公園站和逸景路站，坐擁廣州第一條大環線，4站可到琶洲、珠江新城。待開通后，一條地鐵線就可通達全市各大中心板塊。

如此優質的地塊，開發商必定開發成豪宅項目，因為只有做成豪宅才能讓項目利潤最大化。

這意味著，已經豪宅化的海珠區又將新增一猛將。

海珠區市場已經豪宅化

剛需上車空間被嚴重壓縮

海珠區這兩年推出的項目均為豪宅產品，主要以大戶型為主，其均價也在節節攀升。可惜，對于執念在中心城區上車的剛需，豪宅化的海珠區無異就是他們的“禁地”。

據克而瑞數據顯示，今年1-8月中，海珠區一手住宅量價齊升，成交翻倍增長之余，區域網簽均價高達9.6萬/㎡，較去年同比上漲14%。海珠房價趨高的背后，各大10萬+項目“功不可沒”。目前海珠成交均價破10萬/㎡的項目多達8個，較去年同期多了5個。

另外，炙手可熱的工業大道及南洲兩大板塊，目前成交均價分別為8萬/㎡和7.6萬/㎡。板塊成交主要來源于四房。

圖源克而瑞

土地成本的上升給開發商帶來了巨大的壓力，進一步推高了房價。為了獲得利潤，這些新項目要不做成大平層豪宅，要不就主打110-140㎡的改善型產品，基本都是千萬級四房起步，未來三房戶型將在海珠市場絕跡。

同時，在當前的市場環境下，大家都擔心民企項目會爛尾，增加買房的風險。購房者更傾向于選擇央國企，如中海這種已經在海珠深度扎根的央企就是一種保證，準現樓更成為當前購房者的首選。

一邊是大面積，一邊怕爛尾。

說實話，這屆上車的海珠剛需客戶，很難。

中海推出廣州人最喜歡的戶型

新政首周多個項目連續爆單

這周的“美酒加咖啡”讓人上頭。茅臺加瑞幸，兩者聯手，毫無意外地沖上了微博熱搜。

而在樓市同樣上演了一波狂歡。新政首周，買家紛紛出動，擠滿了各個售樓部。地產人更喊出了久違的“007”工作節奏。

中心區市場回暖，海珠總是先熱鬧起來。

已經在海珠西扎根的中海深諳客戶需求，懂得把握政策熱度，在新政之后，立即推出市場罕有的三房小戶型產品，刷爆海珠市場。

其中，最受年輕人青睞的中海觀澔府連續幾天爆單，在新政首周售樓部就被購房者擠滿，臺風天也難以阻擋他們看房的熱情。

令人驚喜的是，樓主這邊拿到幾個低價的團購名額，總價不到550萬就可以買中海觀澔府，準現樓，還能入讀海珠外國語附小，在10號線大干圍站旁，有一套最低單價只有5字頭。

在中海江泰里售樓部，同樣出現了久違的火爆景象。據項目銷售透露，廣州人最喜歡的戶型82㎡三房小戶型，上周幾乎被搶購一空，銷售業績突破1億。

據了解，目前中海江泰里現階段1棟在清棟，2棟南向優質單位已加急補貨。本周2棟少量優質單位推新，還有教師專屬購房補貼10萬大禮包。

新政推出后，相比海珠遍地的千萬級四房，買少見少的三房小戶型是剛需客戶最想買到的產品，加上高地價推高房價，未來想買到三房小戶型的機會將越來越少。現在買品質三房只能在觀澔府、江泰里，所以想不爆單都難。

說到產品，中海觀澔府三棟樓將在明年5月交樓，現在購入就能趕上明年9月入學，業主小孩立即享受優質教育，這對于急著入讀小學的家長來說絕對是一個好消息。

據了解，中海觀澔府已有不少業主的小孩今年9月已經入讀海珠外國語實驗中學附屬第二小學。未來業主入住后，一家人吃完晚飯還可以在江邊綠道散步、吹著江邊微風，非常愜意。

在交通方面，地鐵10號線進度已超過70%，將在2024年開通運營，該地鐵線路為片區業主提供了便利的軌道交通條件。環島路(石崗路-大干圍段)計劃在今年12月底前完工通車，電動車通行測速，從石崗路到大干圍只需5分鐘。

如果你對老城市的煙火氣情有獨鐘，你還得選擇中海。

中海江泰里，身處海珠城區的市井煙火，項目基于老城煥新的出發點，通過潮流藝術和新商業、新消費的業態，豐富社區營造的內容，孵化生活方式的個性化，實現新與舊的共生、共融、共創，讓真實生活扎根于社區中，煥發老城區的活力。

中海江泰里位于地鐵2號線及11號線交匯的江泰路站上蓋，這里是海珠區文化活動最豐富、交通最方便、配套最完善、最有生活氛圍的板塊。

這里分布著豐富便利的商業生活配套，其中就包括老廣最愛的江南西和潮人新寵的太古倉，還有廣百、樂峰廣場、江南新地等商業地標。

海珠西不僅有煙火氣，也有很時尚的去處。這里有新時代的產業風貌，具備多元復合的文化氣息和潮流圈層，隨時邂逅B.I.G海珠灣藝術園、02PARK創客公園等打卡圣地。

改善型客戶也不要急，觀澔府還推出119㎡南向四房，總價都不到750萬的特價房源，這個價格難道不香嗎？

另外，南州地鐵站上蓋的中海觀雲府，目前還有最后2套三房望江單位，建筑面積約86㎡，總價僅需580多萬。

新政加持，市場升溫明顯

當前已是入手最佳時機

這波新政被視為2008年以來最大的利好，新政來得有點猛，前一天政策剛公布，銀行、開發商就表明已經落地，很明顯所有人都看好后市發力。

因此，別看上涌果樹公園北側地塊總價達到127億元，依然被多家房企搶崩頭，而且此次參拍的房企為清一色的國家隊。

恰逢當前諸多重磅新政出臺的節點，此次上涌果樹公園北側地塊再度被爭搶至搖號，勢必也會給海珠樓市再添一把火，極大地提振市場信心。

事實上，這些年央國企開發商對于海珠的優質地塊向來是“寸土必爭”，特別是今年極具關注度的地塊，國家隊都積極參與了競拍或搖號。

這些開發商持續活躍的表現，他們都已經感知到海珠市場將再次火爆起來，這也意味著位于中心區的海珠房價將再次飆升，未來的形勢對剛需更加不友好。

目前，觀澔府、江泰里、觀雲府推出的小面積均是市場硬通貨，流通性極強，剛需們可以趁歷史最佳購房機會趕緊搶購。

市場時刻在變化，特別是剛需客戶，就更加不要再等，目前已是最好入手好時機。

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