廣深之后，廈門、西安、武漢、惠州……都在跟進(jìn)，京滬還遠(yuǎn)嗎？

（文/張志峰 編輯/馬媛媛）繼8月30日早間，廣州打響一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍之后，當(dāng)日晚間，深圳也跟進(jìn)落地該政策。

截至8月31日下午，已有廈門、西安、武漢、中山、惠州等多個(gè)熱點(diǎn)城市也加入進(jìn)來(lái)，火速落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

(資料圖片)

同時(shí)，業(yè)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)龍頭城市北京與上海是否會(huì)在短期內(nèi)跟進(jìn)，展開(kāi)了新一輪的討論。

已落地70余城

在此之前，據(jù)中國(guó)人民銀行官網(wǎng)，8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

短短幾日間，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，已有杭州、鄭州、天津、成都等在內(nèi)的70多個(gè)城市落實(shí)該政策，且多數(shù)二線城市松綁力度遠(yuǎn)不止于此。

如此前鄭州發(fā)布的支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展15條措施，在落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”基礎(chǔ)上，還提出要調(diào)整首套房貸利率下限，同時(shí)暫停執(zhí)行限售政策。

再如福州，在8月30日最新發(fā)布的調(diào)控政策中，也對(duì)此前執(zhí)行數(shù)年的“限購(gòu)”政策進(jìn)行松綁，允許福州郊區(qū)戶籍的家庭在市區(qū)多增加一套住房。

所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

行業(yè)普遍認(rèn)為，該政策將大大減輕購(gòu)房者首付比例以及房貸利率，從而降低購(gòu)房門檻和總成本，有助于進(jìn)一步釋放改善需求，加速刺激樓市復(fù)蘇。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，多地火速跟進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，甚至追加更為寬松的其他政策，既由于房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在較為嚴(yán)重的下行壓力，也表明“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)于需求釋放確實(shí)具有比較好的導(dǎo)向作用，預(yù)計(jì)北京、上海兩個(gè)一線城市也將在廣深之后，盡快跟進(jìn)落地該政策。

對(duì)于大眾最為關(guān)心的京滬兩地是否及時(shí)跟進(jìn)問(wèn)題，58安居客研究院院長(zhǎng)張波也向觀察者網(wǎng)表示，答案是肯定的，且預(yù)計(jì)就在最近一兩日。

他指出，近期上海與北京的樓市成交情況同樣不容樂(lè)觀，再不釋放樓市寬松政策及時(shí)調(diào)節(jié)，不僅難以帶動(dòng)其他城市盡快恢復(fù)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，恐會(huì)“自身難保”。

政策端利好見(jiàn)頂

不過(guò)，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，此輪房地產(chǎn)政策端全面放松已經(jīng)超出預(yù)期，北京與上海作為目前樓市表現(xiàn)最好的兩個(gè)標(biāo)桿城市，下一步政策釋放應(yīng)當(dāng)更加謹(jǐn)慎，短期內(nèi)是否跟進(jìn)恐怕還未可知。

他指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要影響部分改善需求，這部分需求在北京、上海體量較大，后續(xù)如果這2個(gè)城市釋放政策紅利，對(duì)市場(chǎng)影響會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)，廣深已經(jīng)發(fā)布的政策對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響持續(xù)較短。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策井噴，在7月24日政治局會(huì)議后，全國(guó)多地開(kāi)始落實(shí)政策，部委和大城市密集表態(tài)。各地穩(wěn)樓市調(diào)控政策加速發(fā)布，累計(jì)單月房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到了115次，達(dá)到了年內(nèi)的最高點(diǎn)，單月房地產(chǎn)調(diào)控?cái)?shù)量也是最近多年來(lái)的最高點(diǎn)。

就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策方向看，樓市寬松的方向依然集中在降低交易稅費(fèi)，如通過(guò)降低個(gè)人所得稅、契稅、增值稅、中介費(fèi)用等降低購(gòu)房成本。

張大偉向觀察者網(wǎng)表示，當(dāng)下市場(chǎng)除了一線城市和少數(shù)二線城市，寬松政策已經(jīng)出無(wú)可出。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化，但當(dāng)前收入不穩(wěn)定，疊加人口結(jié)構(gòu)等問(wèn)題，依然影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

因此張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不可能再出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的回暖，2023年后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)核心影響因素還是看京滬政策的力度，且試錯(cuò)空間有限。

無(wú)獨(dú)有偶，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地廣州和深圳之后，其他一線城市優(yōu)化政策或?qū)⑻崴伲珜?duì)于北京來(lái)說(shuō)，全面執(zhí)行該政策的可能性仍較小，預(yù)計(jì)將通過(guò)“一區(qū)一策”或針對(duì)特定人群如多孩家庭等方式推進(jìn)。

值得一提的是，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”集中落地各個(gè)城市之后，市場(chǎng)頗為關(guān)注的銀行存量房貸利率調(diào)整或也漸行漸近。

此前，人民銀行已明確提出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”，近日，中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行、招商銀行等多家銀行的高管層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示正在抓緊制定預(yù)案。

中國(guó)銀行風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)劉堅(jiān)東8月30日表示，中行要持續(xù)做好個(gè)人按揭貸款的各項(xiàng)支持工作，特別是落實(shí)人民銀行以及國(guó)家相關(guān)部委未來(lái)出臺(tái)的對(duì)于存量、增量各類房貸的一些具體政策要求，做好對(duì)個(gè)人客戶的服務(wù)工作。

農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)林立日前也表示，近期人民銀行明確指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。這一方面有利于減輕部分存量個(gè)人住房貸款客戶的財(cái)務(wù)成本負(fù)擔(dān)，另一方面有利于商業(yè)銀行平滑提前還貸壓力，有利于平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)。

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