上半年營收、毛利率齊增，揭秘合生創展高毛利率“穩字訣”

隨著上半年政策措施的落地，房地產復蘇通道逐步開啟。但短期來看，房地產行業風險猶存。在艱難的市場環境下，穩健經營的企業更能穿越周期。

30多年風雨兼程，合生創展順利穿越周期，持續保持自身定力，秉承審慎穩健的運營方針，強化財務風險控制能力，主動順應市場變化，保障企業運營的穩定和長期可持續發展。

(資料圖)

今年上半年，合生創展依靠穩健的經營策略和確定性的盈利能力，交出一份優異的成績單，讓那些試圖穿越周期的企業有跡可循。

合生創展的穩字訣

合生創展創立于1992年，1998年成功赴港上市，成為國內最早進入香港資本市場的房企之一。

在之后的發展中，合生創展另辟蹊徑，摒棄房企常用“高周轉”策略，一直堅持“高溢價、多囤地、慢周轉”的開發模式。得益于此，合生創展毛利率長期保持遠高于行業的水平。

隨著“三道紅線”和“兩集中”供地政策的出臺，不少房企現金流受到限制。如今，財務健康成為房企發展的關鍵，不僅關系到資本市場的投融資，也成為長期發展的重要基底。

過去30年，合生創展始終秉持審慎穩健營運方針，將風險管控放在第一位，注重資產升值及財務穩健。時至今日，合生創展的財務狀況依舊穩健。

2023年中期，合生創展總資產約為2958億港元；流動資產總額約為1788億港元，其中：現金及現金等價物約為190億港元，較2022年末增加3%。

截至2023年6月30日，合生創展負債總額為1966.6億港幣，較2022年末下降2%；有息債務總額為914億港幣，較2022年末下降5%。

同時，合生創展公開市場債務也在穩步下降。2023年6月末，公司公開市場債務僅132億元，下降12%；2023年內公開市場到期債務僅2.375億美元債及約6.6億元商業類CMBS，其中商業類CMBS已于8月完成置換。

據了解，自2022年以來，合生創展已累計兌付美元債、港元債、商業類CMBS、購房尾款ABS、供應鏈ABS等公開市場產品92億。而在2023年內，公開市場到期美元債僅約2.375億美金。

此外，合生創展憑借多元的融資渠道，持續創新融資方式，2023年中期加權平均財務成本下降為6.2%，處于同行低位，相比于2022年底下降0.3%。

可以看到，通過穩健發展的策略始終保持較低資產負債率、借貸成本逐年下降以及充足安全的現金流，合生創展構筑堅固的運營護城河，獲得市場和資本的認可。

2023年4月，標普將合生創展集團的評級展望從負面調整至“穩定”，穩定的展望反映了未來12個月合生創展集團流動性惡化的風險降低，這也是自2022年以來中國房地產民營企業中極少數修復其國際信用評級的企業之一。

合生創展的增長極

在大多數同行仍將目光聚焦在房地產業務時，合生創展卻已經開辟另一個江湖。

目前，合生創展已經逐步轉變為全產業鏈優質生活運營商，實現地產、商業、合生活、投資及基建五大板塊并驅發展，利用科技賦能為集團不斷注入增長動力，打造穿越周期的能力。

上半年，合生創展實現收入150.79億港元，同比增長14.5%，毛利53.77億港元，同比增長75.47%；毛利率同比上升13個百分點至36%；核心利潤為15.81億港幣，較去年同期增加183%。

期內，合生創展的銷售及預售合約出售的物業達160.62億元，其中物業合約銷售為155.67億元，裝修合約銷售為4.95億元。

合生創展上半年交付建筑面積合共為543253平方米，已落成總建筑面積合共約為833865平方米。2023年下半年，預期落成的總建筑面積合共約為2063462平方米。

截至2023年6月30日，合生創展擁有土地儲備達2835萬平方米，其中地產板塊74%的土儲和商業版塊95%的土儲都位于一線城市。上半年，合生創展總計新增土地儲備約15萬平方米。

一直以來，合生創展堅持深耕環渤海、長三角、大灣區一二線核心城市，在北京、上海、廣州等地擁有大量優質資產。未來，合生創展會加大開發力度和供貨節奏，在保證財務安全性的基礎上會相對放開銷售速度。

另外，合生創展一直秉承“中高端精品戰略”，高端生活方式差異化成為核心競爭力，先后推出市場熱銷的合生·縵系、悅系、帝景系、駿景系、國際城系等一系列精品，率先構建出了屬于地產行業的特色產品IP，鑄就具有合生特點的城市高品質人居名片。2023合生美好煥新年，在品牌影響力和營銷模式創新的持續輸出下，全國四大區域各項目案場也不斷優服務、煥新潮流生活方式體驗，也為合生創展的業績帶來正向表現，湖山國際、龍河灣壹號、中央城等優秀產品力紅盤逆勢而上，彰顯持續熱銷實力。

其中，縵系產品全方位的品質提升，持續為城市創造營運能力、提升資產運營價值，這不僅為合生創展帶來高端生活方式差異化的核心競爭力，也為合生贏得了銷售業績和品牌口碑的雙豐收。

從銷量來看，僅2023年上半年，縵系產品合計貢獻銷售業績109.06億元，占集團總銷售業績的68%。縵品牌領跑全國高端市場，在業內創造“縵云現象”。

除住宅精品外，合生創展的多元布局正在顯現優勢，多樣化住宅產品銷售及投資物業現金流的增長為合生創展未來發展帶來新的增長極。

目前，合生創展的商業運營能力逐步提高，商業板塊已發展輕、重兩大管理模式，形成雙平臺業務。商業輕拓23年新簽項目青島北站超極合生匯、廣州白云站TOD、上海合生新天地（301277）。

截至上半年，合生創展擁有百余個商業地產項目，業務遍及北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市，已建成運營的項目面積超過500萬平方米，服務上億城市人口，樹立起城市標桿。

除此之外，城市更新項目是合生多年來深耕領域，濱江苑項目22年成功入市，并于23年3月16日取得預售證。除濱江苑項目外，目前更有多個城更項目在合作進展中。華南城市更新重點項目：鳳和項目、廣州珠江帝景、番禺項目等。

面對未來，合生創展將持續堅持長期主義，保持審慎穩健的經營策略，在保證財務安全的基礎上持續提升盈利能力。

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