大混亂：深圳灣豪宅價(jià)格正在重新洗牌

01?新房、二手房成交數(shù)據(jù)

2023年8月1日-8月29日，深圳市新房住宅共成交2082套，二手房住宅共成交2240套，日成交量見(jiàn)圖示。

02?一線市場(chǎng)分析

【資料圖】

上周，“認(rèn)房不認(rèn)貸”被重提，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的一則通知引起市場(chǎng)關(guān)注，通知明確，將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。東風(fēng)已至，深圳等一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地的腳步亦將加快?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”已在路上，這對(duì)購(gòu)房者，尤其是剛需和改善的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一大利好。故而也吹暖了購(gòu)房者買房的心。

購(gòu)房者預(yù)期回暖，深圳新盤一時(shí)間亦風(fēng)云涌動(dòng)，呈現(xiàn)出“兩極”的局面。

一方面，有新盤上演了一出川劇“變臉”，將之前為促銷而進(jìn)行的打折和優(yōu)惠活動(dòng)統(tǒng)統(tǒng)收回。例如，龍崗的招商臻城花園就表示要在9月1日起收回98折的銷售折扣。無(wú)獨(dú)有偶，龍華的招商雍云府也要取消2%的折扣及萬(wàn)元家電包。

另一方面，也有樓盤主動(dòng)出擊，銷售時(shí)考慮到了購(gòu)房者的即得利益。比如光明的滿京華金碩華府就打出了“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”的口號(hào)，成為深圳今年首個(gè)“保價(jià)盤”。

03?深圳灣豪宅價(jià)格混亂了

在二手房市場(chǎng)方面，即將落地的新政還未攪起太大的水花，但在市場(chǎng)下行+”雙證合一“的持續(xù)作用下，深圳灣市場(chǎng)價(jià)格體系已經(jīng)被打亂。

現(xiàn)在，深圳灣各梯隊(duì)小區(qū)的市場(chǎng)成交價(jià)陷入混亂當(dāng)中，有些戶型，業(yè)主甚至都不知道該如何報(bào)價(jià)了。

雙證合一后，雙證戶型和單證戶型擁有了同等價(jià)值，深圳灣曾經(jīng)的單證大平層身陷混亂中，它們的市場(chǎng)成交價(jià)，最近被一一推翻。一個(gè)月前深圳灣成交的超級(jí)筍盤，在現(xiàn)在看來(lái)，也只是滿足當(dāng)下的市場(chǎng)成交價(jià)而已，“筍盤”無(wú)從談起。

比如，鴻威海怡灣，7月初成交的一套142平4房，成交價(jià)在2680萬(wàn)，相比高峰期成交，跌幅達(dá)25.5%左右。房源放出后不到一周，很快就被市場(chǎng)秒殺了，可以看出房子價(jià)格在當(dāng)時(shí)有多吸引人。

而在雙證合一后，雙證與單證擁有同等的價(jià)值，預(yù)算2600萬(wàn)在深圳灣的選擇激增，就算在同小區(qū)選擇也變多，甚至降低預(yù)算也可以買到更好的戶型。

前幾天，鴻威海怡灣成交一套150平4+1房，業(yè)主是雙證合完一本證后成交的，成交價(jià)僅2400萬(wàn)。相比7月份成交142平4房，樓層相似，面積更大，陽(yáng)臺(tái)更大，戶型格局更好，價(jià)格還要更低。

現(xiàn)在還有一套已經(jīng)合完單證的150平4+1房在售的，樓層稍微低了些，業(yè)主報(bào)價(jià)同樣也是2400萬(wàn)，至今還未賣掉。

數(shù)據(jù)來(lái)源：小鹿選房小程序

7月初成交的那套142平4房，現(xiàn)在以同樣2680萬(wàn)的價(jià)格放盤，恐怕是難以保證快速成交。

此外，7月份成交的陽(yáng)光海濱花園133平4房，同樣由于價(jià)格低，業(yè)主價(jià)格下調(diào)后不到三天就成交了，成交價(jià)2280萬(wàn)，相比高峰期，跌幅達(dá)31%左右。而現(xiàn)在，預(yù)算2200萬(wàn)左右的客戶，除了陽(yáng)光海濱花園外，還有更多不錯(cuò)的選擇。比如，太古城北區(qū)156平大四房，目前就有套中間樓層報(bào)價(jià)2200萬(wàn)。

雙證合一后，不僅讓單證大平層受到了沖擊，深圳灣89平的高贈(zèng)送戶型也被誤傷。

深圳灣89平高贈(zèng)送戶型，憑借超100%的超高贈(zèng)送獨(dú)特優(yōu)勢(shì)+合理的戶型格局，指導(dǎo)價(jià)以前，可以說(shuō)是深圳灣豪宅市場(chǎng)上最矚目的、漲幅最高的戶型，牢牢抓住每一個(gè)想要置換到深圳灣購(gòu)房者的心。

兩年前，預(yù)算2000萬(wàn)左右想要置換到深圳灣，89平高贈(zèng)送4房是購(gòu)房者的最佳選擇?，F(xiàn)如今，同等預(yù)算下，可供選擇的戶型更多，戶型格局相對(duì)更優(yōu)。

比如，恒裕濱城二期83平3房，實(shí)用率達(dá)112%，在2020年底高峰期時(shí)成交高達(dá)3050萬(wàn)，成交單價(jià)直逼37萬(wàn)/平，快要捅破了深圳灣的價(jià)格天花板。

雖然這兩年恒二83平戶型也受到了指導(dǎo)價(jià)的壓制，成交開始松動(dòng)，但是成交均價(jià)依舊保持在28萬(wàn)/平以上的高位水平。今年6月，一套高樓層成交價(jià)在2500萬(wàn)左右，成交均價(jià)突破31萬(wàn)/平。

現(xiàn)在，恒二83平3房處境卻相當(dāng)尷尬，這一個(gè)月以來(lái)，幾乎無(wú)人看房。不過(guò)，也可以理解，當(dāng)雙證和單證擁有了同等的價(jià)值，同樣預(yù)算下，卓越維港142平大四房、君匯新天177平大四房、鴻威海怡灣150平4房可以輕松拿下，又有誰(shuí)愿意去買一套緊湊3房或者4房。

不僅如此，曦灣天馥，86平3+1房，同樣面臨無(wú)人問(wèn)津的尷尬處境。

得益于超高的實(shí)用率，曦灣天馥86平3+1房成交比較穩(wěn)定，在今年5月份以前，一套高層同戶型的成交總價(jià)在2300萬(wàn)左右，成交均價(jià)也仍保持在25萬(wàn)/平左右。而現(xiàn)在，即便降到2000萬(wàn)也未必能夠順利成交。

目前三湘海尚140平、太古城北區(qū)138平，目前在售最低報(bào)價(jià)也在2000萬(wàn)，相比曦灣天馥86平3+1房，房子更寬敞、小區(qū)更舒適方便，至今也是沒(méi)有成交。

此外，吉祥龍89平3房、恒二88平4房等等這些曾經(jīng)的熱門戶型，如今也都坐上了冷板凳。

急賣的業(yè)主自然是焦心，目前這類89平戶型成交價(jià)無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)估，業(yè)主報(bào)價(jià)只能一點(diǎn)一點(diǎn)地降，降到市場(chǎng)能夠成交的價(jià)格，小區(qū)新一輪成交價(jià)才能逐步形成。

深圳灣所有梯隊(duì)的小區(qū)成交價(jià)，在雙證合一后，被全盤推翻，深圳灣所有小區(qū)成交將重新洗牌，買賣雙方正在不斷著磨合，尋求市場(chǎng)最優(yōu)解。

而在深圳灣這場(chǎng)價(jià)格混戰(zhàn)中，有人會(huì)高位接盤，相反，也有很多小區(qū)成交在當(dāng)下市場(chǎng)會(huì)被嚴(yán)重低估，與此同時(shí)，撿漏的機(jī)會(huì)也就誕生于此，就看有沒(méi)有能力把握了。

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