大混亂：深圳灣豪宅價格正在重新洗牌

01?新房、二手房成交數據

2023年8月1日-8月29日，深圳市新房住宅共成交2082套，二手房住宅共成交2240套，日成交量見圖示。

02?一線市場分析

【資料圖】

上周，“認房不認貸”被重提，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發的一則通知引起市場關注，通知明確，將“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。東風已至，深圳等一線城市“認房不認貸”落地的腳步亦將加快。“認房不認貸”已在路上，這對購房者，尤其是剛需和改善的購房者來說，無疑是一大利好。故而也吹暖了購房者買房的心。

購房者預期回暖，深圳新盤一時間亦風云涌動，呈現出“兩極”的局面。

一方面，有新盤上演了一出川劇“變臉”，將之前為促銷而進行的打折和優惠活動統統收回。例如，龍崗的招商臻城花園就表示要在9月1日起收回98折的銷售折扣。無獨有偶，龍華的招商雍云府也要取消2%的折扣及萬元家電包。

另一方面，也有樓盤主動出擊，銷售時考慮到了購房者的即得利益。比如光明的滿京華金碩華府就打出了“降價補差價”的口號，成為深圳今年首個“保價盤”。

03?深圳灣豪宅價格混亂了

在二手房市場方面，即將落地的新政還未攪起太大的水花，但在市場下行+”雙證合一“的持續作用下，深圳灣市場價格體系已經被打亂。

現在，深圳灣各梯隊小區的市場成交價陷入混亂當中，有些戶型，業主甚至都不知道該如何報價了。

雙證合一后，雙證戶型和單證戶型擁有了同等價值，深圳灣曾經的單證大平層身陷混亂中，它們的市場成交價，最近被一一推翻。一個月前深圳灣成交的超級筍盤，在現在看來，也只是滿足當下的市場成交價而已，“筍盤”無從談起。

比如，鴻威海怡灣，7月初成交的一套142平4房，成交價在2680萬，相比高峰期成交，跌幅達25.5%左右。房源放出后不到一周，很快就被市場秒殺了，可以看出房子價格在當時有多吸引人。

而在雙證合一后，雙證與單證擁有同等的價值，預算2600萬在深圳灣的選擇激增，就算在同小區選擇也變多，甚至降低預算也可以買到更好的戶型。

前幾天，鴻威海怡灣成交一套150平4+1房，業主是雙證合完一本證后成交的，成交價僅2400萬。相比7月份成交142平4房，樓層相似，面積更大，陽臺更大，戶型格局更好，價格還要更低。

現在還有一套已經合完單證的150平4+1房在售的，樓層稍微低了些，業主報價同樣也是2400萬，至今還未賣掉。

數據來源：小鹿選房小程序

7月初成交的那套142平4房，現在以同樣2680萬的價格放盤，恐怕是難以保證快速成交。

此外，7月份成交的陽光海濱花園133平4房，同樣由于價格低，業主價格下調后不到三天就成交了，成交價2280萬，相比高峰期，跌幅達31%左右。而現在，預算2200萬左右的客戶，除了陽光海濱花園外，還有更多不錯的選擇。比如，太古城北區156平大四房，目前就有套中間樓層報價2200萬。

雙證合一后，不僅讓單證大平層受到了沖擊，深圳灣89平的高贈送戶型也被誤傷。

深圳灣89平高贈送戶型，憑借超100%的超高贈送獨特優勢+合理的戶型格局，指導價以前，可以說是深圳灣豪宅市場上最矚目的、漲幅最高的戶型，牢牢抓住每一個想要置換到深圳灣購房者的心。

兩年前，預算2000萬左右想要置換到深圳灣，89平高贈送4房是購房者的最佳選擇。現如今，同等預算下，可供選擇的戶型更多，戶型格局相對更優。

比如，恒裕濱城二期83平3房，實用率達112%，在2020年底高峰期時成交高達3050萬，成交單價直逼37萬/平，快要捅破了深圳灣的價格天花板。

雖然這兩年恒二83平戶型也受到了指導價的壓制，成交開始松動，但是成交均價依舊保持在28萬/平以上的高位水平。今年6月，一套高樓層成交價在2500萬左右，成交均價突破31萬/平。

現在，恒二83平3房處境卻相當尷尬，這一個月以來，幾乎無人看房。不過，也可以理解，當雙證和單證擁有了同等的價值，同樣預算下，卓越維港142平大四房、君匯新天177平大四房、鴻威海怡灣150平4房可以輕松拿下，又有誰愿意去買一套緊湊3房或者4房。

不僅如此，曦灣天馥，86平3+1房，同樣面臨無人問津的尷尬處境。

得益于超高的實用率，曦灣天馥86平3+1房成交比較穩定，在今年5月份以前，一套高層同戶型的成交總價在2300萬左右，成交均價也仍保持在25萬/平左右。而現在，即便降到2000萬也未必能夠順利成交。

目前三湘海尚140平、太古城北區138平，目前在售最低報價也在2000萬，相比曦灣天馥86平3+1房，房子更寬敞、小區更舒適方便，至今也是沒有成交。

此外，吉祥龍89平3房、恒二88平4房等等這些曾經的熱門戶型，如今也都坐上了冷板凳。

急賣的業主自然是焦心，目前這類89平戶型成交價無法準確預估，業主報價只能一點一點地降，降到市場能夠成交的價格，小區新一輪成交價才能逐步形成。

深圳灣所有梯隊的小區成交價，在雙證合一后，被全盤推翻，深圳灣所有小區成交將重新洗牌，買賣雙方正在不斷著磨合，尋求市場最優解。

而在深圳灣這場價格混戰中，有人會高位接盤，相反，也有很多小區成交在當下市場會被嚴重低估，與此同時，撿漏的機會也就誕生于此，就看有沒有能力把握了。

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