房地產2023年1-7月統計局數據點評：銷售投資表現承壓，竣工同比維持增長

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核心觀點：

事件：統計局公布2023年1-7月全國房地產開發投資和銷售數據，1-7月累計全國房地產開發投資67717億元，同比下降8.5%；1-7月累計新開工面積56969萬方，同比下降24.5%；1-7月累計竣工面積38405萬方，同比增長20.5%；1-7月商品房銷售面積66563萬方，同比下降6.5%；1-7月銷售金額70450億元，同比下降1.5%；1-7月房地產企業開發到位資金78217億元，同比下降11.2%。

銷售表現承壓，單月銷售面積同比下降：2023年1-7月全國商品房累計銷售面積66563萬方，同比下降6.5%，降幅較上月擴大1.2pct；7月單月銷售面積為7048萬方，同比下降15.54%，環比下降46.1%。2023年1-7月全國商品房累計銷售額70450億元，同比下降1.5%，同比增速由正轉負；7月單月銷售金額為7358億元，同比下降19.3%，環比6月下降44.7%。對應的2023年1-7月累計銷售均價為10584元/平米，同比增長5.35%；單月銷售均價為10440元/平方米，同比下降4.45%，環比增長2.59%。7月單月銷售量同比環比均下降，或有如下原因：1）傳統淡季中，房企推盤力度下降，供應回落，或至成交表現較弱；2）房企債務風險或影響市場預期，需求端釋放承壓。7月下旬至今，政策頻出，因城施策或逐漸發力，我們認為在政策的刺激下，剛需和改善型需求有望得到政策支持，成交或因此有所改善。

投資下降，竣工端同比增速較高：2023年1-7月房地產開發投資67717億元，同比下降8.5%，降幅較上月擴大0.6pct；7月單月房地產開發投資9167.14億元，同比下降12.16%，環比下降28.65%。由于銷售尚未修復，房企拿地意愿下降，節奏放緩，投資偏向謹慎。開工端：2023年1-7月累計新開工面積56969萬方，同比下降24.5%，降幅較上月擴大0.2pct；單月新開工面積7090萬方，同比下降25.88%，環比下降30.2%。由于房企拿地意愿較弱，開工端受到影響。竣工端：2023年1-7月累計竣工面積38405萬方，同比增長20.5%，漲幅較上月擴大1.5pct；單月竣工面積4501萬方，同比增長33.14%，環比下降25.94%。竣工端同比增速較高，或主要由于低基數效應和保交樓推進。

到位資金降幅擴大：2023年1-7月房企到位資金78217億元，同比下降11.2%，降幅較上月擴大1.4pct；房企單月到位資金9420億元，同比下降20.24%，環比下降26.64%。其中，7月單月的國內貸款為1041億元，同比下降14.7%；自籌資金3355億元，同比下降20.45%，定金及預付款3102億元，同比下降21.73%，個人按揭貸款1521億元，同比下降23.52%。由于銷售表現較弱，按揭貸款、定金預付款等銷售回款相關資金承壓。

投資建議：7月銷售表現承壓，累計銷售量減價升，單月銷售量價齊跌，在傳統淡季中，房企推盤力度下降，供應回落或至成交表現較弱。7月下旬開始，政策密集出臺，7月24日政治局會議提到適時調整優化房地產政策，隨后住建部提到支持剛需和改善性住房、降低購買首套住房首付比例等內容，我們認為剛需和改善性需求繼續得到支持。我們看好穩健經營、長期布局核心城市的優質房企，同時關注物管頭部公司、代建龍頭公司、中介龍頭公司。建議關注：1）優質開發：招商蛇口、保利發展、濱江集團、華潤置地、中國海外發展、萬科A、金地集團；2）優質物管：招商積余、華潤萬象生活、中海物業；3）代建龍頭：綠城管理控股；4）中介龍頭：貝殼-W。

風險提示：政策推動不及預期、因城施策不及預期、宏觀經濟不及預期、資金到位不及預期、房價大幅波動

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