廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”，銀行開始執(zhí)行，房企備戰(zhàn)“金九銀十”

利好三類人群。

中房報記者 曾冬梅丨廣州報道

(相關(guān)資料圖)

“‘金九銀十’有戲了。”8月30日上午，看到廣州市發(fā)布的“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政策，中介小陳略帶激動的對中國房地產(chǎn)報記者表示。

根據(jù)廣州市人民政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在廣州名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

建設(shè)銀行廣州分行的工作人員透露，該行已有部分支行開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，廣州在一線城市之中率先落實首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，對于近幾個月處于成交低谷的廣州樓市可謂一場“及時雨”，在打破了購房者對新政利好的觀望氣氛之后，“預(yù)計接下來廣州樓市‘金九銀十’的人氣和成交都會有回升。”

開發(fā)商迅速做好了推盤的準(zhǔn)備工作。“我們有個改善型的項目打算9月份上新貨，迎接這一波政策紅利。”廣州某房企的營銷負(fù)責(zé)人說。

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利好三類人群

廣州市政府的文件發(fā)出后，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也發(fā)布了一份文件解讀，明確申請貸款的居民家庭包括戶籍家庭、非戶籍家庭、單身人士、境外人士、持人才綠卡人士等不屬于法人單位的購房人。戶籍家庭和非戶籍家庭含借款申請人、配偶及共同生活的未成年子女。居民家庭住房套數(shù)，則是以廣州市不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供的《廣州市自然人不動產(chǎn)信息查詢結(jié)果》顯示居民家庭（含所有家庭成員）已擁有住房套數(shù)核算。該局表示，2023年8月18日0時后簽訂個人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。

肖文曉表示，本次“認(rèn)房不用認(rèn)貸”在廣州主要利好三類人群。一是在異地或本地曾有房貸記錄，但是在本地?zé)o房的剛需客，二是在廣州本地打算“賣一買一”的置換客，置換門檻將得以降低，最后是打算在增城、從化這樣的不限購區(qū)域或南沙、花都這樣人才購房政策較為寬松的區(qū)域買房的外地客。“剛需客、置換客和外地客均有機會享受本次新政利好。”

據(jù)其介紹，對比以往政策，廣州無房但有貸款記錄，購買普通住房需要四成首付，購買非普通住宅則需要七成首付，按照新規(guī)則均可按照首套住房執(zhí)行房貸政策。也就是說，按照今年1月至7月廣州一手房套均總價大約410萬元、二手房套均總價大約320萬元計算，新政執(zhí)行后該類人群至少可以少付一成首付，總金額至少在30萬元至40萬元，如果是購買高總價的住房首付減少更多。此外，按照貸款100萬元、30年商業(yè)貸款計算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，按照首套執(zhí)行房貸利率，每月也可以節(jié)省357元的月供。

中介機構(gòu)很快就總結(jié)出了相關(guān)的落地細(xì)節(jié)，包括外地有在供房貸，但在廣州無房的客戶，買首套房也可以首付三成、享受首套房貸利率。“以前，客戶在外地有房貸未結(jié)清的話，廣州買首套房要按二套的要求，首付給到七成，利率也是按二套房算。”小陳表示，廣州的二手房市場，“賣一買一”的改善型客戶是主流，首付降低一成可以減輕買家不少壓力，“利率按首套房算也優(yōu)惠一些。”

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新房成交跌至歷史低位

還有兩天，樓市就將進入傳統(tǒng)的銷售旺季——“金九銀十”，廣州選擇在這個時候發(fā)布新政，刺激住房消費的意圖很明顯。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，近兩個月，受到市場下行以及等待政策利好落地的觀望氣氛的雙重影響，廣州樓市成交量急轉(zhuǎn)直下，7月新房網(wǎng)簽只有4600多套，8月份，截至29日更是只有3100多套的成交量，這些數(shù)據(jù)都是近十年歷史同期的低位。

據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計，8月廣州新建商品住宅成交規(guī)模同比降幅仍在30%左右，購房者觀望情緒較重，市場持續(xù)低迷。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，北上廣深四個一線城市中，廣州率先跟進落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”是因為庫存壓力最大，其新房的廣義庫存量（已經(jīng)竣工待售的現(xiàn)房和還未竣工待售的期房）達到45個月以上，二手房的成交也自4月份開始逐步走低。“所以廣州第一個表態(tài)優(yōu)化個人住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也是理所當(dāng)然的，有助于激活廣州樓市的改善需求和緩解廣州的去庫存壓力。”

開發(fā)商的態(tài)度則相對謹(jǐn)慎。“確實感覺市場會熱一些了，但后續(xù)效果還需要觀察。”某在售項目表示。另一個項目的銷售人員也認(rèn)為，新政會對成交有一定促進，但影響談不上很大，“主要成交阻力不在貸款成數(shù)，而是整體市場不好。”

在合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩云看來，政策影響有多大，要看受“認(rèn)貨”影響的購房群體有多少。而單一的政策很難改變低迷的市場現(xiàn)狀，樓市需要一套組合拳，因為廣州有大量的改善型客戶因為不能實現(xiàn)“賣一買一”而無法享受認(rèn)房不認(rèn)貸的政策。“如果政府能出臺促進二手房交易的政策，結(jié)合認(rèn)房不認(rèn)貸，預(yù)計對樓市的影響會更大。”

上述房企營銷負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報記者，年初該公司就預(yù)判下半年會有利好政策出臺，在貨量鋪排上已經(jīng)做了安排，所以才能趕上這一波的政策紅利。但他也表示，只有“認(rèn)房不認(rèn)貸”并不能減輕業(yè)績壓力。“市場上貨太多了，客戶都靠搶，各個項目、各種營銷策略都想來搶這一波。”

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