如何理解土地市場降溫

土地耿欣欣 2023-08-21 09:56:24 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

7月全國土地市場供應(yīng)和成交規(guī)模進(jìn)一步下降。重點城市的土地市場也出現(xiàn)了小幅降溫，僅上海等少數(shù)核心城市保持了較高的熱度。近期土拍為何明顯降溫？土地市場何時才能走出底部？

土地市場交易規(guī)模和熱度明顯下降

(資料圖片)

供地規(guī)模延續(xù)收縮態(tài)勢，各等級城市供應(yīng)量全線下降。7月全國100個大中城市土地供應(yīng)規(guī)模同比下降31%。各線城市土地供應(yīng)均進(jìn)一步收縮，其中三線城市降幅超35%。7月供地質(zhì)量比去年同期有明顯提升，但相比6月有所下降，推出土地掛牌價同比上升40%，環(huán)比下跌10%。

土地市場成交量價回落，民營房企投資信心不足。7月全國100個大中城市土地成交占地面積同環(huán)比分別下降52%和35%，成交樓面均價同環(huán)比分別下跌17%和14%。各等級城市成交量價齊落。其中一線城市均有土地成交，降幅最小。二線城市土拍活動減少，成交同比下降六成，降幅最為明顯。7月重點城市民企參拍率仍低于三成，民營房企投資信心的缺失削弱了土地市場整體的成交動力。

土地市場熱度有所回落，東部城市表現(xiàn)相對平穩(wěn)。7月全國100個大中城市土地成交溢價率同比上升55%，但環(huán)比則下降15%。各等級城市土拍溢價率較去年同期均有明顯改善，三線城市改善最為明顯。但環(huán)比6月則全線下降，二線城市降幅居首，部分城市仍面臨流拍壓力。整體土拍雖略有降溫，但東部城市仍維持了較高的土拍熱度。上海、北京、南京、杭州等城市表現(xiàn)不俗。

季節(jié)性因素和供地節(jié)奏變化導(dǎo)致土拍出現(xiàn)波動

從52周移動同比數(shù)據(jù)看，全國100城土拍供需降幅分別在去年5、6月第一波疫情高峰結(jié)束前達(dá)到最大，此后降幅一直處于逐漸收窄中，說明趨勢上土地市場一直在緩慢修復(fù)。7月數(shù)據(jù)下降一方面是受到了季節(jié)性因素的影響，另一方面還疊加了今年第三個房企償債小高峰，有近700億元的債券需要兌付，銷售和融資現(xiàn)金流均偏緊的情況下，房企拿地活動減少。

供地節(jié)奏的變化對土地市場的影響也較大。2022年重點城市采用“集中供地”，每批次土拍在1~4天內(nèi)集中完成出讓。去年7月正值重點22城二批次集中土拍，如上海、南京供地數(shù)量超過40宗，當(dāng)月土拍金額超過700億元。由于去年底自然資源部將集中供地調(diào)整為“清單制”，今年各地供地節(jié)奏發(fā)生了較大變化。每批次土拍由去年的1~4天內(nèi)集中出讓轉(zhuǎn)為3~4個月的時間完成出讓。土地出讓模式調(diào)整后，重點城市二批次地塊多數(shù)于5~9月期間逐步推出直至完成全部土地出讓，因此7月的土拍規(guī)模相應(yīng)下降。

核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)不足導(dǎo)致土拍熱度有所回落。通常一批次供地質(zhì)量相對較高，房企年初進(jìn)行補倉的意愿往往高于下半年。例如上海一批次出讓地塊的位置都臨近外環(huán)且多臨近地鐵，整體區(qū)位較為優(yōu)質(zhì)。7月重點城市中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)量開始出現(xiàn)不足，溢價率環(huán)比下降。上海、北京二批次出讓的地塊向郊區(qū)擴(kuò)散，因此熱度微減。

土地市場有望逐步呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢

7月政治局會議和一線城市密集發(fā)聲優(yōu)化房地產(chǎn)政策。預(yù)計8月房地產(chǎn)利好政策有望加速出臺，一二線城市住房市場有望快速改善，并帶動其他城市回暖。隨著接下來政策的持續(xù)落地，土地市場有望逐步呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢。

結(jié)合過往周期經(jīng)驗，住房銷售一般滯后政策重要寬松節(jié)點一至兩個季度回暖，通常土地市場會在銷售回暖三個季度后恢復(fù)。本輪土地市場可能需要更長的時間進(jìn)行修復(fù)。

以往周期如2014年房地產(chǎn)的調(diào)整始于銷售下行導(dǎo)致的庫存快速上升。政策從供需兩端發(fā)力有效推動“去庫存”。包括全國范圍推行貨幣化棚改，促進(jìn)住房需求入市，擴(kuò)大公司債發(fā)行主體范圍至所有公司制法人以支持企業(yè)合理融資需求，2014~2017年房企信用債和美元債共出現(xiàn)了三輪發(fā)行小高潮，企業(yè)資金相對充裕。商品房庫存也在2016年2月觸頂后逐步回落，土地市場漸次回升。

本輪房地產(chǎn)調(diào)整的難度和復(fù)雜程度均要高于以往周期。目前商品房庫存已逐步抬升至2014年左右水平，但需求端政策寬松力度仍不及過往周期。房企實際獲得的資金支持力度也較小，房企債券償付的壓力卻是2014年的近十倍，房企資金周轉(zhuǎn)普遍困難。同時考慮到住房銷售市場和土地市場的供求關(guān)系均發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變，本輪房地產(chǎn)市場的回暖很可能弱于以往周期，土地市場后續(xù)的回暖表現(xiàn)可能仍將進(jìn)一步分化并聚焦于東部大城市及其周邊區(qū)域。

土拍政策仍有優(yōu)化空間

7月以來土地市場再次出現(xiàn)下行壓力。從銷售和融資情況來看，三季度很可能是房企今年流動性最為緊張的階段，民營房企仍極度缺乏投資信心，接下來土地市場很有可能繼續(xù)出現(xiàn)波動。為此土拍政策有必要做出進(jìn)一步的調(diào)整和優(yōu)化，具體有以下三方面建議。

一是高能級城市適當(dāng)增加住宅用地供應(yīng)比例。目前我國重點城市工業(yè)用地占城市建設(shè)用地面積的比例約為20%，已顯著高于國際主要城市10%的平均水平。對此未來一方面應(yīng)優(yōu)化增量用地結(jié)構(gòu)。適當(dāng)控制和降低新增土地供應(yīng)中工業(yè)用地的出讓比例，相應(yīng)增加住宅用地供應(yīng)。另一方面可以推動城鎮(zhèn)低效用地的再開發(fā)。想方設(shè)法盤活低效的存量工業(yè)用地，依法將其規(guī)劃用途部分轉(zhuǎn)化為住宅用地。

二是增加一二線城市優(yōu)質(zhì)土地資源供應(yīng)。去年以來多數(shù)房企逐漸將投資重心轉(zhuǎn)向了高等級城市，未來很有可能會進(jìn)一步加大對重點城市，尤其是東部一二線城市的投資力度，重點一二線城市有必要相應(yīng)增加土地供給以順應(yīng)房企投資需求的變化。由于當(dāng)下房企普遍對項目銷售和回款的確定性有比較高的要求，建議有條件的大城市加快推動城中村改造等城市更新速度，適當(dāng)加大中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源的供應(yīng)以穩(wěn)定房企的投資預(yù)期。

三是優(yōu)化土地出讓的價格機制和競買規(guī)則。一是合理控制溢價率、穩(wěn)定起拍地價。可綜合地塊位置和所在區(qū)域新建商品住宅和土地成交價等科學(xué)制定土地起拍價。對封頂溢價率和起始地價過高的適當(dāng)予以下調(diào)，防止土地競買過熱或過冷，穩(wěn)定市場預(yù)期。二是優(yōu)化土地出讓方式，減少或取消競配建或“價高者得”的競拍模式。可在溢價率或地價達(dá)到上限后，改為通過搖號、競高品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定土地競得人。三是在土地出讓金和保證金繳納方面給予優(yōu)惠，適當(dāng)讓利房企。可以通過延長土地出讓金繳納周期、降低保證金繳納比例或用銀行保函替代土地競拍保證金等方式減輕房企現(xiàn)金壓力。（作者系植信投資研究院高級研究員）

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