雙雙封頂搖號！廣州史詩級土拍火到變形！

2023-09-09 08:38:32 來源：樓市前線

如果說，昨天多家銀行先后官宣存量房貸利率調(diào)整細(xì)則讓買房人嗨起來，那么今天的土拍應(yīng)該更讓市場荷爾蒙飆升。

(相關(guān)資料圖)

今天兩位主角，雖然綜合條件不同，但最終都被爭搶到搖號，總價(jià)達(dá)138.69億元，絕非阿貓阿狗級別的地塊，堪稱史詩級土拍。

一是上涌果樹公園北側(cè)地塊（下稱“上涌地塊”），雖然起拍總價(jià)超111億海珠最貴，但其中心區(qū)C位TOD的優(yōu)勢，仍吸引16組重量級大咖，把價(jià)格推到了127.8973億的巔峰，折合樓面地價(jià)52192元/㎡（扣除配建），足以躋身廣州宅地樓面價(jià)TOP 4。

二是番禺大石新光快速西側(cè)地塊（下稱“新光西地塊”），有江景，且封頂總價(jià)才10.7964億，折算樓面地價(jià)才22584元/㎡，對比不遠(yuǎn)處24082元/㎡的迎賓路搖號地塊，濕濕碎啦。

anyway，都說土地市場是樓市的晴雨表，熱到變形的土拍對樓市信心多少都有提振作用。

超1小時(shí)拉鋸

海珠、番禺宅地138億封頂

早在地塊正式網(wǎng)上競價(jià)之前，KK就收到風(fēng)，參拍上涌地塊的房企為清一色國家隊(duì)，當(dāng)中不乏越秀、珠實(shí)、保利、中海、華潤、招商、華發(fā)、廣州地鐵、中建四局、中鐵建等身影。

尤其是像珠實(shí)、越秀、廣州地鐵這些廣州市屬國企，已經(jīng)是廣州土拍的常客了，它們對廣州樓市的信心可見一斑。

今早8:30起，地塊開始接受報(bào)價(jià)。剛開閘僅2秒，1號牌的珠實(shí)就先報(bào)價(jià)為敬，在“抱得美地歸”這件事上，珠實(shí)可是一馬當(dāng)先，毫不含糊。

△上涌地塊報(bào)價(jià)紀(jì)錄

到下午3點(diǎn)正式開拍前，上涌地塊已提前錄得16次報(bào)價(jià)，16組房企全部都有出價(jià)，可見各路大咖對地塊的志在必得。

到了3點(diǎn)，又是剛過2秒！1號牌的珠實(shí)再次報(bào)價(jià)，緊追不舍的“野心”可是完全沒有減退。

其后252號招商、668號中海、888號保利、866號越秀等加入拉鋸站，讓此次土拍大戲進(jìn)入白熱化的爭奪中。

△上涌地塊競價(jià)紀(jì)錄

值得一提的是，由于地塊的起拍總價(jià)高（超111億），而增價(jià)階梯僅2000萬，與127.8973億的封頂價(jià)之間，還有漫長的拉鋸過程。

所以在開啟限時(shí)競價(jià)整整1個(gè)鐘后，各路企業(yè)依然活躍報(bào)價(jià)，可見個(gè)個(gè)都實(shí)力不俗。

△上涌地塊競價(jià)紀(jì)錄

直到各大咖互撕71分鐘后，1號牌的珠實(shí)報(bào)出全長第85輪價(jià)格，終于將地塊送進(jìn)搖號池。

另一邊的番禺新光西地塊，熱度同樣不容小覷，共有12組企業(yè)參拍。

3點(diǎn)正式競價(jià)前已有10輪報(bào)價(jià)，正式競價(jià)后各路房企也各不相讓，曾多次在1分鐘內(nèi)錄得多個(gè)報(bào)價(jià)，廝殺激烈程度毫不遜色。

△新光西地塊競價(jià)紀(jì)錄

最終，僅僅經(jīng)過11分鐘，新光西地塊在第30輪報(bào)價(jià)后正式到達(dá)封頂價(jià)，旋即進(jìn)入搖號階段。

上涌地塊

市中心巨無霸TOD

地塊的火熱，可以說是意料之內(nèi)，情理之中。

一是因?yàn)榈貕K總價(jià)高，要有一定實(shí)力的房企才敢報(bào)名；二是地塊綜合素質(zhì)很“靚仔”，只要有實(shí)力的企業(yè)都想將其收入囊中。

△地塊區(qū)位示意，出讓范圍與實(shí)際略有出入

具體看，它位于新滘西路以北、廣州大道南以西、逸景路以南，說白了就是海珠區(qū)府斜對面。

更亮眼的是，地塊不僅本身是地鐵11號線上涌公園站（在建，擬更名上涌站）上蓋，在西北側(cè)300米左右還有逸景路站（在建），妥妥的雙地鐵TOD。

△地塊航拍 @樓市前線攝

地塊總用地面積約177193㎡，總建面約363744㎡，容積率3.0，包含居住、商業(yè)/商務(wù)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施用途，算得上是市中心巨無霸綜合體項(xiàng)目了。

在出讓地塊范圍的西側(cè)，還預(yù)留了中小學(xué)用地，將打造18班小學(xué)+72班完全中學(xué)，據(jù)稱將由政府引進(jìn)中大附中辦學(xué)（以最終官宣為準(zhǔn)），順利落地的話是一大利好。

△本次出讓范圍未包含中小學(xué)用地

而且，地塊現(xiàn)狀以農(nóng)林用地為主，南面隔新滘西路還有上涌果樹公園（中山大學(xué)上涌濕地生態(tài)科學(xué)園），這生態(tài)條件放在市中心，簡直贏麻了。

不僅如此，地塊周邊還有“城市綠肺”海珠濕地公園，都是潛在的加分項(xiàng)。

△海珠濕地公園

除了地塊生態(tài)素質(zhì)以及未來規(guī)劃可圈可點(diǎn)，周邊齊全的生活配套也是吸引人的一大“殺手锏”。

華海雙語學(xué)校（原華附海珠雙語學(xué)校）、六中珠江中學(xué)、海珠萬達(dá)、合生新天地等都在步行范圍內(nèi)，周邊還有大型住宅小區(qū)逸景翠園，煙火氣相當(dāng)?shù)轿弧?/p>

△周邊部分配套

所以說，像上涌地塊這樣的一塊市中心靚地，房企們爭搶，潛在的買家同樣看好。

一是地塊臨近中大、客村商圈，附近有大量布匹市場、二手車市場等，有一定量的地緣客；加上周邊多是逸景翠園、疊彩園等舊小區(qū)，有改善置換需求。

二是周邊一手供應(yīng)不多，3公里左右范圍的保利四季和頌、廣州地鐵瓏璟臺、保利湖光悅色等都是小體量樓盤或余貨不多，價(jià)格大致在9萬-10萬/㎡。

△保利湖光悅色

綜合市場情況，未來上涌地塊轉(zhuǎn)化項(xiàng)目能不能賣出高價(jià)呢？

應(yīng)該不難，你看地塊還有一張王牌，即計(jì)容建面計(jì)算新規(guī)，做好高贈(zèng)送產(chǎn)品，分分鐘卷S對手。

產(chǎn)品做得好，撕蔥都跟你跑。

新光西地塊

龍湖新對手來了

番禺新光快速西側(cè)地塊的火熱，可以說是意料之中。

還記得4月火到搖號的迎賓路地塊么？和新光西地塊同在大石板塊朝陽東路，兩者相距不到1公里，而迎賓路地塊封頂?shù)貎r(jià)24082元/㎡，新光西地塊為22584元/㎡。

相比之下，新光西地塊離地鐵大石站更近一些，望江景觀面更廣闊。當(dāng)然，它距離快速路只有100+米，有點(diǎn)近。

地塊占地僅18865.56㎡，計(jì)容建面47806㎡，體量較小，內(nèi)部除了6班幼兒園等少量公服設(shè)施之外，無法做更多配套。

好在，周邊富麗小學(xué)、富麗中學(xué)、建華匯商業(yè)中心等配套都是現(xiàn)成的，并且在步行范圍內(nèi)。

至于附近的競品，主要有兩個(gè)，一個(gè)是佛系賣房的“老妖盤”上馨華府，約4.3萬/㎡；另一個(gè)是迎賓路搖號地轉(zhuǎn)化的龍湖御湖境，昨天掐點(diǎn)爆出首開均價(jià)4.7萬-5萬/㎡。

作為大萬博的新晉紅盤，龍湖御湖境的一舉一動(dòng)都備受市場關(guān)注。

樓盤上個(gè)月已開放售樓部、樣板間，將推出建面約115-125-143-190㎡產(chǎn)品，計(jì)劃9月開盤。

△龍湖御湖境示范區(qū)實(shí)景

按照最新爆出的價(jià)格，預(yù)計(jì)總價(jià)區(qū)間在550萬-1000萬左右，最終成交價(jià)對于板塊將有指標(biāo)意義，也值得新光西項(xiàng)目參考。

而未來的新光西地塊項(xiàng)目，要么憑借江景優(yōu)勢打造改善產(chǎn)品，和龍湖正面剛；要么和龍湖產(chǎn)品錯(cuò)位，主打剛需或剛改戶型，互不分流彼此客群。

△龍湖御湖境樣板間

無論如何，后續(xù)大石板塊的流量，基本上都躲不過這兩個(gè)樓盤了。

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