2019年樓市總體平穩，2020年三四線以下城市在需求側將出現一定比例下滑

在土地市場方面，2020年三四線以下城市在需求側將出現一定比例下滑，而房企回歸一二線的正在逐步加快。

國家統計局1月17日發布了2019年1-12月全國房地產開發投資和銷售情況，全國商品房銷售額159725億元，增長6.5%，創下新高。但在房住不炒、因城施策的大背景下，樓市整體保持平穩發展的態勢。

數據顯示，2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，1—11月份為增長0.2%，上年為增長1.3%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業營業用房銷售面積下降15%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析，從2019年的具體銷售情況看，銷售面積同比跌幅為0.1%，說明市場整體保持較為平穩健康發展的態勢。后續依然有望保持平穩的走勢。

在整體平穩的走勢之下，不同類型產品、不同城市、不同企業的分化十分明顯。

58安居客房產研究院分院院長張波分析，在行業規模創新高的背景下，商業地產卻呈現持續下滑局面。1-12月，辦公樓銷售額下降15.1%，商業營業用房銷售額下降16.5%。在一些城市和地區，商業地產前期規劃超前，市場整體供大于求，商業地產同質化現象嚴重是為主因。

林先生稱，他在廈門湖里區的一個商鋪準備出售，但在中介掛了好久都沒找到合適的買家。“商鋪現在受電商沖擊挺大。現在我這個商鋪的價格比4年前還低，租金也上不去。如果早點賣掉，換成住宅就好了。”

企業之間也在分化。張波說，從房地產開發行業的發展看，商品房銷售規模開始減緩的態勢已經形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規模增長已經趨緩，而中小房企的分化仍將持續，受融資困難、調控持續、部分城市轉向買方市場等因素影響，沖擊千億的難度還將不斷提升，淘汰率將不斷提升。

企業之間的合作與并購越來越多。

1月13日，世茂集團與福晟集團宣布戰略合作，將在全國范圍內進行房地產開發、建筑施工、物業經營等領域內的戰略合作。雖名為合作，但實為世茂對福晟的“吞并”。

城市之間的分化也十分明顯。

易居房地產研究院1月8日發布的《2019年12月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，2019年，大部分前兩年成交火熱的三四線城市樓市開始降溫，納入報告的18個三四線城市全年成交面積同比下降6%，是三類城市中唯一同比下降的。一二線城市與三四線城市的樓市銷售出現明顯分化。

去年下半年，受調控影響，房企在熱點城市拿地熱情有明顯降低，但拿地的廣度和數量有所增長，聯合拿地的現象也逐步增多，加之下半年市場土地供應放量也明顯高于上半年，導致土地出讓有所回升。

中原地產研究中心1月1日發布的統計數據顯示，2019年，土地市場繼續高位運行，該中心統計的50大城市合計賣地收入4.41萬億元，同比上漲幅度達19.33%，刷新歷史紀錄。其中，出現16個賣地收入過千億元的城市，刷新歷史同期紀錄。

中原地產首席市場分析師張大偉說，從趨勢看，2019年三四線城市依然相對低迷。在這種情況下，房地產企業把更多資金投入到一二線城市，也是出現一二線土地市場升溫的主要原因。

展望2020年，張波預計，“分化”將成為2020年市場的重要表現，包括銷售市場分化;土地市場分化，房企增長分化三大方面。其中，在土地市場方面，2020年三四線以下城市在需求側將出現一定比例下滑，而房企回歸一二線的正在逐步加快。