青島正在下大力氣培育一批億元樓

◎文 |F.Lin.

◎編輯 | 小木

青島正在向樓宇經濟全面發力。7月20日，青島全市重點項目建設暨招商引資調度推進會議上強調：

(資料圖片)

要堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上，牢固樹立大抓產業、大抓項目的鮮明導向，持續用力抓好項目招引建設，推動實體經濟振興發展取得更大突破。

這其中的一大變化是，樓宇經濟作為抓實體經濟的重點，被放到了顯要位置，“要積極謀劃現代服務業項目，推動樓宇經濟提質增效。”

再往前，7月初，《青島市樓宇經濟高質量發展三年行動方案（2023-2025年）》正式印發，提出：

到2025年，爭取稅收過億元樓宇達到130座、十億元樓宇達到15座、二十億元樓宇達到5座”。???

而在今年政府工作報告中，“大力發展樓宇經濟、總部經濟，積極引進更多央企和跨國公司地區總部”，就已經被列為2023年的工作重點之一。

青島發力樓宇經濟和總部經濟背后，一方面是全新核算體系下GDP增長的最有效手段（比如，樓宇經濟一般承載的是企業的研發、辦公和銷售總部，這些都對GDP有著直接貢獻；再比如，可以讓更多頭部企業的新興業務或者關聯業務留在當地做大增量），另一方面，對城市品質提升、一般公共預算收入增加、高端人才引進等，也都有著直接利好。既有面子，又有里子。

但根據仲量聯行最新發布的2023年二季度全國各大城市甲級辦公樓情況，青島樓宇空置率達37%，僅次于天津和沈陽的38%，與廈門并列全國第二，租金卻高達112元/平方米/月，僅次于北京、上海、深圳、廣州和杭州，高居第六。

那么，目前青島的樓宇經濟發展和布局如何？存在哪些問題？突破口又在哪里？

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粗略估計，截至2022年底，青島市的稅收“億元樓”已經超過了80座，而且這個數據正在不斷刷新。

梳理青島稅收“億元樓”區域分布和行業布局，可以發現青島樓宇經濟發展主要呈現幾個特點。一是，青島甲級寫字樓主要集中在市南、市北和嶗山三大區域。

這其中，嶗山區突出“金融”和“科技創新”兩大核心，市南區的主要著力點是“金融”和“數字經濟”，市北主打“一樓一產業”的專業特色。

2021年，嶗山區稅收過億元樓宇達到35座，位居全市第一。2022年，嶗山區新增稅收過億元樓宇5座。這些“億元樓”中，不乏上實中心T3、海爾云谷·中心大樓、光大理財大廈等“十億元”樓宇。2022年，市南區稅收過億元的樓宇數量延續了上一年回升的勢頭，實現27座“億元樓”目標。

市北區是青島甲級寫字樓空置率最低的區市。根據戴德梁行數據，2023年二季度，市北區的空置率為17.5%，比同期的上海（18.59%）和深圳（24.5%）還要低。截至2022年，市北區95座商務樓宇中，有13棟稅收“億元樓”宇。

其中，青島煙草、中鐵發展等成為十億級稅收總部企業。

二是，相比于制造業的突出優勢，西海岸新區的樓宇經濟發展水平有待提升。目前，西海岸新區已經逐漸形成了兩個明顯的甲級寫字樓集聚區。

一個是聚集了各類金融機構、新型金融業態等金融資源的唐島灣CBD，另一個是集聚了一批影視產業，虛擬現實、數字經濟等新興產業的靈山灣CBD。三是，膠州和平度在2022年實現“億元樓”的零突破。

膠州市2023年政府工作報告中提出，膠州三里河創業孵化基地不僅獲批“國家級青年創業社區”，還是膠州首個稅收億元樓宇。

2月28日，“青島平度控股集團”公眾號發布消息，由平度控股負責的膠東半島·領創中心成為平度市首座稅收“超億元寫字樓”。

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整體來看，青島樓宇經濟呈現出良好的發展勢頭，但與此同時，全市甲級寫字樓空置率居高不下的問題也一直存在。

根據戴德梁行報告，今年第二季度，青島甲級寫字樓市場無新增項目入市，甲級寫字樓市場總存量與一季度持平在166萬平方米；平均租金為每月105.98元每平方米，環比微降0.23%。市場空置率環比下降0.4個百分點至24.6%。

從另一家機構仲量聯行發布的全國重點城市寫字樓數據看，青島空置率高的問題更加凸顯。

根據仲量聯行最新發布的2023年二季度全國各大城市甲級辦公樓空置率，青島樓宇空置率達37%，僅次于天津和沈陽的38%，與廈門并列全國第二。雖然兩家機構統計口徑不同，但都反映出青島樓宇經濟這篇文章還有著非常大的提升空間。

首先，青島的樓宇經濟中，金融行業貢獻大，與制造業密切相關的科技研發服務業、營銷總部、外貿總部等貢獻度有待提升。在仲量聯行這份報告中，青島甲級辦公樓平均租金112元/平方米/月，在全國重點城市中僅次于北京、上海、深圳、廣州和杭州，高居第六。

這其中，眾多金融企業集聚的嶗山金家嶺將青島的租金拉高了不少。反過來，這些金融企業也對城市稅收做出了實實在在的貢獻。

青島的稅收“十億元樓”上實中心T3樓內，金融類企業占到全部企業的半數以上。相比之下，與先進制造業密切相關的數字經濟、軟件和信息服務、科技服務等高端服務業明顯沒有跟上制造業的前進步伐。

此外，青島缺少本土外貿頭部企業。從目前來看，青島的外貿企業，大多從事的還是大宗原材料的進出口，跟產業附加值高的制造環節聯動不多。

新能源汽車產業目前是外貿和制造業結合的一個突破口。???????比如，魏橋控股后的北汽制造廠已經將新能源汽車出海作為重要發力方向，外貿進出口的特殊屬性很容易為當地帶來增量。

負責北汽制造進出口業務的北京汽車制造廠（青島）進出口有限公司在萊西注冊。

而負責奇瑞青島基地進出口業務的奇瑞（青島）國際貿易有限公司也注冊在了即墨的汽車新城。

第二，青島對互聯網、文娛等高端現代服務業企業總部企業的培育和引進力度不夠。

對比成都，僅2020年8月，就拿到了騰訊、網易、字節跳動共計280億元的投資。位于成都的華為成都研究所是華為全球主力研發中心之一。

除了華為、騰訊、網易、字節跳動外，包括阿里巴巴、美團、京東、百度、新浪、oppo、攜程、聚美優品、愛奇藝等互聯網大廠在成都均設有研發中心。

再有，過度開發、市場規劃不合理、周邊配套設施不完善等因素，也是導致青島樓宇空置率較高的因素。

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在新興產業規模較小、成長尚需時日的前提下，青島更應該堅持先進制造業與現代服務業的深度融合。

這背后的邏輯是，制造業越往產業鏈上游延伸，越往技術創新含量高的環節升級，越需要現代金融、軟件和信息服務、科技服務等高端服務業的支撐，同時反過來也促進現代物流、現代商貿、會展等服務業向高端延伸。

一是更加凸顯城市新興產業賽道特色，尤其是集成電路、虛擬現實、生物醫藥等新興產業的集聚效應需要進一步凸顯。

產業契合度，是企業在城市選擇上的一個重要參考依據。

前灘能夠成為上海全市跨國公司落戶最活躍的區域之一，主要受益于浦東新區集成電路、生物醫藥、汽車裝備等三大主導產業的發展。

這也是歌爾把全球研發中心放在青島的原因。

青島匯聚了全國約70%的虛擬現實科研力量，形成了歌爾、抖音Pico等龍頭企業，海信醫療、數智孿生等特色企業的聚集發展態勢，且基本實現“硬件-軟件-內容-應用”的虛擬現實全產業鏈覆蓋。

就在7月20日，大朋VR總部從上海正式遷入嶗山，落戶青島市虛擬現實產業園。

大朋VR頭顯出貨量，位居中國XR市場第二位，占比高達36%，排名第一的，則是青島的小鳥看看（PICO），占比43%。

這種集聚效應也會吸引越來越虛擬現實上下游企業入駐青島。二是利用自身對外開放的平臺優勢，吸引更多高質量外資企業將研發中心、外資總部落在青島。

以蘇州為例，今年以來，美國安普瑞斯高能量密度鋰離子電池生產研發基地、默迪夫生物總部、默迪夫多肽研發生產基地、微軟中國首個工業元宇宙應用中心項目、空中客車中國研發中心、恩斯克中國總部及研發中心二期項目等一系列外資總部相繼落地蘇州。

這背后，一方面得益于蘇州完備的制造業體系，和強大的產業配套能力，另一方面，則源于蘇州的高水平對外開放。青島的優勢在于，既是黃河流域的主要出海通道，又擁有上合示范區、自貿區、青島高新區等國家級重要開放平臺。

如何充分利用這些國家級重大開放平臺，聚焦24條重點產業鏈，招引更多產業鏈互補、上下游融合的項目，吸引更多現代服務業企業集聚發展，是當前的關鍵所在。

三是各區市結合自身特色，提高樓宇經濟的專業服務意識，完善樓宇配套設施建設。

對于寸土寸金的主城中心區來說，樓宇經濟是提升城市品位和區域高質量發展的必然選擇。目前，包括市南、市北、嶗山、城陽和西海岸新區等，都針對樓宇經濟下一步發展出臺了相關政策。

但真正有效的樓宇經濟崛起，一定要充分結合自身發展的特色。

在青島主城區三大CBD中，雖然起步很早、但一直伴隨各種問題的市北區CBD發展到今天，空置率維持到一個較低的水準，值得好好總結。

在整體產業定位上，市北區除了傳統的航運貿易、商務商貿優勢產業，還逐漸在數字經濟、文化創意、醫養健康等領域形成了集聚。

從物理空間來看，市北區CBD似乎還在不斷擴容，鞍山路上的浪潮大數據產業園、南京路上的青島生物科技創新園等都被納入市北中央商務區的范疇。

一方面是充分利用市北區CBD核心區的產業輻射外溢，另一方面則發揮原有商務區的專業服務能力，盡可能將市北CBD、新都心商圈和浮山后居住區連成一片，這一片區可能是青島年輕新中產最密集、消費能力最旺盛、職住最平衡的一個片區，這恰恰是一個片區活力的具體體現。

李滄院士港導致的寫字樓空置率高的問題，實際上也可以借鑒市北區思路，搭乘嶗山區金融集聚效應強、科創企業高速發展的快車，在租金、樓宇服務水平上和嶗山形成差異化，吸引更多對租金敏感、但同時又是高成長性的企業入駐。

此外，各區市以平臺公司為主體的樓宇經濟開發運營模式也值得關注。

像西海岸新區的靈山灣、嶗山區的創智谷等屬于CBD2.0模式，不僅提供物理辦公空間，還能提供產業培育、產業基金、人才招募以及市場轉化，搭建產業鏈條，最終形成一個個的產業集群。

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