財鑫聞丨合肥宣布取消公攤面積詳解公攤面積那些事

2023-08-29 12:58:08 來源：海報新聞

近日，合肥市召開全市房地產工作專題會議，會議提出要積極探索商品房銷售按套內面積計價。那么，公攤面積到底有啥“貓膩”？商品房按照套內面積計價是否可行？海報新聞記者對此進行了調查。

公攤面積是分攤的公用建筑面積的簡稱，公用建筑包括大堂、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓房保溫層等。公攤面積與套內面積之和為房子的建筑面積。

【資料圖】

我國2001年6月起施行的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。在現實當中，開發商普遍以建筑面積計算價格，但在合同中都會分別標注建筑面積和套內面積以及公攤面積。

那么，公攤面積到底應該有多大？一位多年從事房地產行業的項目經理陳先生告訴海報新聞記者，目前公攤面積沒有上限規定。

據陳先生介紹，拿地后，根據項目定位、地塊的容積率、土地面積、投資回報率等，可以確定地塊的總建筑面積、樓棟數、戶數等。按照國家有關規定，根據一棟樓的層數、戶數可以得出配比電梯間、走廊、樓梯等公用建筑的面積，也就可以估算出公攤面積。“目前，行業內有大概的通用數據，常規情況下，100平方米內建筑面積中包含24至28平方米公攤面積。”陳先生說。

陳先生表示，公攤和開發商的項目定位、設計公司的理念、設計層數、戶數、外形輪廓等眾多因素都有關系。“一般情況下，層數和戶數越少，公攤面積就越小，層數和戶數越多，公攤面積就越大。一梯兩戶，公攤面積就小，兩梯四戶，公攤面積就大。樓體外形平整，公攤面積小一些；樓體外形凹凸不平，公攤面積大一些。”陳先生說。

山東合富副總經理許傳明看來，公攤是一個很復雜的技術問題。不能簡單地說公攤率小，居住舒適度就大。“一般項目中，公攤面積越大，得房率越低，公攤面積越低，得房率越高。但是高端項目配套的大廳、走廊、樓梯面積要大，其附屬服務的建筑設施也多，公攤率必然大。”

在許傳明看來，無論采用哪種方式計價，公攤是客觀存在的，就像賣西瓜，西瓜瓤是套內面積，西瓜皮是公攤面積，買房必然同時買西瓜瓤和西瓜皮。這個話題之所以廣受關注，主要是因為公攤分攤得不合理，不合理的公攤面積讓一些購房者感到“很受傷”。

例如，近日陜西西安市民購買的公寓建筑面積是69.75平方米，套內面積是32.04平方米，公攤面積已經超過了50%。曾有媒體報道山東高密出現一處名為“貴賓首府”的樓盤，其公攤系數高達52.35%。

“這些不合理公攤的出現多為個例，就像偶有消費者買到幾個不正常的皮特別厚的西瓜，這樣的特殊情況多是因為特殊樓層、不規則的戶型等原因造成的。”許傳明說。

在許傳明看來，商品房銷售按套內面積計價或者按建筑面積計價，只是銷售形式發生變化，對房價沒有實質性影響。

許傳明分析說，商品房銷售按套內面積計價，就像買切好的西瓜瓤，只是消費方式變了，消費行為更透明，消費者賣得更放心和明白。

“切好西瓜瓤的單價肯定比西瓜的單價更貴，房子按套內面積計價的價格肯定比按建筑面積計價的價格更高。無論采用哪種計算方法，公攤成本依舊會平攤到購房者的賬單中。”許傳明說。

此次，合肥不是第一個吃螃蟹的城市。在國內，也有一些地區試點取消“公攤面積”，以套內面積售房。

2002年6月，重慶市通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，以地方法規的形式要求商品房現售和預售都必須以套內使用面積作為計價依據。重慶成為了率先取消“公攤面積”的試點城市。

2022年8月，內蒙古自治區住房和城鄉建設廳發布消息稱，將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。

對于以套內面積售房是否會成為趨勢，許傳明表示，不排除有的城市會跟進，但是按建筑面積計價改為按套內面積計價，在實操階段有一段很漫長的路要走，涉及土地、設計、勘測、建設、銷售等方方面面，是一個復雜的過程。如果有城市跟進，很有可能是舊房子按照舊辦法，新房子按照新方法。