中國(guó)最老地產(chǎn)中介，遭遇生存危機(jī)

2023-08-25 18:32:47 來(lái)源：無(wú)冕財(cái)經(jīng)

本文由無(wú)冕財(cái)經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)發(fā)布

作者：方斯嘉

【資料圖】

編輯：陳澗

設(shè)計(jì)：嵐昇

“近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)極為不景氣，各大開發(fā)商資金鏈斷裂相繼暴雷，無(wú)法正常支付中原集團(tuán)及旗下相關(guān)公司的銷售傭金，導(dǎo)致公司連續(xù)的巨額虧損經(jīng)營(yíng)舉步維艱。”深圳中原地產(chǎn)說(shuō)出了這樣一番話。

8月下旬，中原地產(chǎn)與員工的“欠傭”矛盾喧囂塵上。中原無(wú)奈披露，深圳中原、合作方及員工均是共同的受害者，單是深圳，就有10億資金被開發(fā)商/代理商拖欠。

創(chuàng)始人施永青表示，“若非公司一直保留相對(duì)高的現(xiàn)金在手，這次可能轉(zhuǎn)不過這個(gè)彎。”

中原地產(chǎn)是中國(guó)最老的頭部地產(chǎn)中介商，1978年成立于香港，1992年進(jìn)入內(nèi)地，比鏈家、世聯(lián)行、我愛我家等公司還要早。

這家公司曾經(jīng)歷過1997年香港房地產(chǎn)蕭條期、2008年金融風(fēng)暴等，這一次，它會(huì)怎么跨過危機(jī)？

發(fā)不起工資，開發(fā)商害的

“在競(jìng)爭(zhēng)這么激烈的情況下，我們這么拼，（公司）就這樣對(duì)待我們，我們多難，連基本的生活（保障）都沒有。”一位穿著中介員工服的女士，在深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫的面前哭泣著說(shuō)。

時(shí)代洪流之下，能逃開的人少之甚少。

對(duì)于員工集中討薪一事，中原以《關(guān)于深圳中原反饋墊付傭金相關(guān)事宜的通報(bào)》回應(yīng)，銷售人員的收入包含基本工資和傭金提成，傭金提成需要在收到開發(fā)商/代理商的銷售金之后發(fā)放。

并強(qiáng)調(diào)，員工的基本工資從來(lái)都是按月按時(shí)足額發(fā)放的，從未有任何拖延薪資或惡意欠薪的情況。

據(jù)BOSS直聘招聘網(wǎng)站顯示，深圳中原地產(chǎn)招聘底薪在2000至6000元不等，具體視崗位而定。例如深圳壹方中心中原地產(chǎn)招聘銷售專員，底薪為2130、2500、3000元三檔，并有提成（35%至81%）及其他待遇。

如果單靠底薪，顯然不足以支撐在深圳的生活費(fèi)。

在《通報(bào)》文件中，中原地產(chǎn)將責(zé)任指向開發(fā)商。據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，僅是深圳中原，各開發(fā)商/代理商尚未支付其傭金超過10億元，目前在法院已經(jīng)啟動(dòng)訴論追傭的金額達(dá)535億元，其中法院已經(jīng)裁決在強(qiáng)制執(zhí)行的金額超過4億元，待判決的金額1.35億多元。

▲中原地產(chǎn)的“通報(bào)”文件。

其中，深圳中原起訴的主要重點(diǎn)開發(fā)商和項(xiàng)目包括佳兆業(yè)、恒大、寶能、世茂、龍光、吉祥里。

中原地產(chǎn)提到，即使僅僅墊付基層員工的提成，需要墊付的資金已經(jīng)超過4億元，因此將會(huì)導(dǎo)致公司的經(jīng)營(yíng)更加圍難。

中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官劉天旸在接受采訪時(shí)表示：“網(wǎng)傳的文件是真實(shí)存在的，公司目前正采取法律手段努力追回開發(fā)商所欠的款項(xiàng)。深圳公司暫時(shí)未能收回的傭金總金額超10億元，但并非全部都是壞賬，部分款項(xiàng)追收難度比較大，部分款項(xiàng)在緩慢回款過程中。”

施永青在受訪時(shí)提到，部分內(nèi)房企想以房低傭償還傭金，但因?yàn)槌绦驈?fù)雜又涉及稅款，相關(guān)方法不可行。

中原地產(chǎn)宣告已成立重大項(xiàng)目追傭跟進(jìn)專家組，會(huì)竭盡全力追傭，傭金一到賬會(huì)立刻發(fā)給員工。

都被欠傭金，為何中原地產(chǎn)最嚴(yán)重？

施永青認(rèn)為，這不只是中原的困境。

他指出，內(nèi)地整個(gè)地產(chǎn)代理行業(yè)都被房地產(chǎn)商拖欠傭金，某個(gè)專做某龍頭房地產(chǎn)商項(xiàng)目的大型地產(chǎn)代理行（非貝殼系公司），被拖欠高達(dá)70億元傭金，涉款規(guī)模遠(yuǎn)高于中原。

自地產(chǎn)暴雷潮以來(lái)，地產(chǎn)商多次出現(xiàn)傭金風(fēng)波，多家中介商都有賬期壓力。

據(jù)貝殼2022年年報(bào)，2021年和2022年的應(yīng)收賬款分別為114.76億元和60.27億元，其中壞賬準(zhǔn)備分別為21.51億元和19.51億元，壞賬與應(yīng)收占比從約18.74%上升至約32.37%。

我愛我家2021年和2022年的應(yīng)收賬款分別為14.95億元、13.17億元，壞賬準(zhǔn)備分別為2.9億元、4.18億元，占比從19.39升至32%。

為了規(guī)避“欠傭”風(fēng)險(xiǎn)，市占率第一的貝殼系提前采取了手段。

一位資深經(jīng)紀(jì)人對(duì)“地產(chǎn)一條”表示，“此前新房分銷是成交之后才能拿到傭金，但2022年6月起，貝殼開始要求合作方進(jìn)行預(yù)付費(fèi)，大概在200-500萬(wàn)元，沒有固定的比例，是為了防止房企因現(xiàn)金流問題而拖欠傭金，預(yù)付傭額度不夠就會(huì)單方面停訪。”

2023年初，貝殼系品牌鏈家因曾中海欠傭，宣告不準(zhǔn)員工為中海北京所有項(xiàng)目帶客。

相比之下，市占率相對(duì)較低的中原，在這方面顯得較為弱勢(shì)。

“深圳中原責(zé)任也很大，沒有做好基本的風(fēng)控，開發(fā)商坑中原，中原就坑自己的員工。貝殼新房傭金是墊付，1、2個(gè)月就可以拿到。”當(dāng)中原欠傭消息傳出后，有評(píng)價(jià)者認(rèn)為，中原需承擔(dān)責(zé)任。

“深圳部分的開發(fā)商都已經(jīng)爆雷了，在各方的縱容下，其他三級(jí)市場(chǎng)對(duì)手如Q房、貝殼等都收房收錢了，中原依然碩果無(wú)收，三級(jí)業(yè)務(wù)的前線終于爆發(fā)。”一位中原前高管對(duì)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)指出。

據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)2021年報(bào)道，恒大在暴雷前就存在“欠傭”行為。

一位中原中介店長(zhǎng)表示：“常有早已離職的員工突然收到一筆打款，然后打電話來(lái)詢問是不是一兩年前的某筆交易結(jié)賬了。”

據(jù)鳳凰網(wǎng)分析，中原地產(chǎn)仍與恒大合作，可能是因?yàn)樗麄兪滓紤]的是業(yè)績(jī)規(guī)模的突破，穩(wěn)固、提高行業(yè)地位。但對(duì)于已經(jīng)是公認(rèn)行業(yè)老大的貝殼，他們更在乎回款和現(xiàn)金流。

市場(chǎng)被強(qiáng)勢(shì)占領(lǐng)之后，中原地產(chǎn)為了保留生存空間，會(huì)對(duì)賬期做出一定妥協(xié)。

在搶占市場(chǎng)與維護(hù)客戶的矛盾下，不可避免，一部分員工的利益被犧牲。

一位深圳中原中介對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)提到，其2017年在福田北中原賣了兩套房，公司回應(yīng)開發(fā)商倒閉后便再無(wú)消息，至今拿不到提成。

74歲施永青，如何化解危機(jī)？

在市場(chǎng)下行，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)勢(shì)夾擊之下，這家45年的地產(chǎn)中介商，在內(nèi)地市場(chǎng)面臨生存危機(jī)。

施永青在專欄中提到，雖然中原地產(chǎn)在內(nèi)地經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守，但一次輸?shù)袅诉^去三年的利潤(rùn)。“若非公司一直保留相對(duì)高的現(xiàn)金在手，這次可能轉(zhuǎn)不過這個(gè)彎。”

大浪之下，許多企業(yè)都在求生，“守”成了一門學(xué)問。

如今，施永青宣稱退休，但始終沒有離開中原。一方面，港企一貫由“大家長(zhǎng)”掌舵；另一方面，是兒子施俊嶸仍不足以一手撐場(chǎng)。

▲施俊嶸于2015年加入中原地產(chǎn)。圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)。

2021年末，中原迎來(lái)一波內(nèi)地高管離職潮，施永青之子施俊嶸扛起重任。彼時(shí)，中原前高管賴國(guó)強(qiáng)認(rèn)為中原過于保守，稱“因循守舊、搖擺猶豫扭轉(zhuǎn)不了中原的頹勢(shì)”。

在施俊嶸掌管內(nèi)地市場(chǎng)之后，推出推進(jìn)合伙人制、推出加盟品牌原萃、幾畝置業(yè)等動(dòng)作，暫未激起太多水花。施俊嶸稱運(yùn)氣不好，接手之后經(jīng)歷復(fù)雜的市況。

施永青認(rèn)為，中原地產(chǎn)正面臨貝殼的強(qiáng)勢(shì)夾擊。“貝殼的出現(xiàn)對(duì)于小中介有好處，對(duì)中型、大型的代理公司，但規(guī)模沒有貝殼那么大的，競(jìng)爭(zhēng)上處于不利狀態(tài)。”

因此，中原的策略是，放棄二三線城市的存量房市場(chǎng)，集中力量做上海、北京、深圳、天津等主要城市的存量房。

“現(xiàn)在賺錢不容易，起碼減少虧損。”施永青指出，現(xiàn)在只能減少規(guī)模，中原把力量集中在一些主要城市。

這也就要求，中原需要更強(qiáng)的人力，以挽救業(yè)績(jī)。

矛盾的是，在生存壓力之下，中原要面臨員工流失的現(xiàn)狀。

矛盾之下，員工拿不到傭金，引發(fā)了一系列沖突。此外，中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)成熟經(jīng)紀(jì)人的需求加大，以至于出現(xiàn)了中原地產(chǎn)發(fā)文譴責(zé)廣州鏈家商圈經(jīng)理假扮客戶，在中原找房APP挖角的鬧劇。

當(dāng)然，中原依然有其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，作為一家扎根于香港的中介商，中原有其獨(dú)特渠道，從香港帶客至大灣區(qū)看房。

站在決策端，施永青對(duì)后市持保守態(tài)度。施永青認(rèn)為，過去三十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)長(zhǎng)期上升的大周期，他也反對(duì)房地產(chǎn)泡沫化，認(rèn)為這是將矛盾暫時(shí)掩蓋。

2008年，中原選擇收縮規(guī)模，但在次年，卻迎來(lái)強(qiáng)反彈，因此中原錯(cuò)失了逆勢(shì)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

這一次，中原依然做出類似選擇。2021年，深圳中原有540家店鋪，至2022年年底只剩240家店鋪。施俊嶸曾表示，中原整體業(yè)務(wù)規(guī)模縮減約30%左右。

在10億傭金未收回之時(shí)，一貫保守的中原在近期宣告，要在深圳再開100家門店。這是中原地產(chǎn)為拓展業(yè)績(jī)，做出相對(duì)“冒險(xiǎn)”的舉動(dòng)，但門店量仍不及2021年。

施永青坦言，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正在減少，但需要面對(duì)的另一個(gè)問題是，行業(yè)還剩下多大的蛋糕。

他經(jīng)歷過1997年?yáng)|南亞房地產(chǎn)危機(jī)，他回憶，1997年香港房地產(chǎn)進(jìn)入蕭條期之后，一直延續(xù)到2003年，花了近6年的時(shí)間，市場(chǎng)才逐漸恢復(fù)。

▲圖片來(lái)自施永青新浪微博。

施永青在11年前曾說(shuō)，“中原有今天這么好的發(fā)展，是因我的運(yùn)氣好”。

如今，當(dāng)生存與發(fā)展，規(guī)模與讓利、需求與不滿等矛盾出現(xiàn)時(shí)，74歲的施永青選擇守成，控制能控制的，將剩下的歸咎于“運(yùn)氣”。

不知這一次，運(yùn)氣是否還能眷顧他？

關(guān)鍵詞：

中國(guó)最老地產(chǎn)中介，遭遇生存危機(jī)

相關(guān)文章

精彩推送

熱門文章

熱點(diǎn)排行

猜你喜歡