上市房企“仙股”不斷！樓市重磅利好政策持續出臺 投資者信心何時恢復？

今日，受房地產利好政策推動，房地產板塊直線大幅拉升，其中在港交所上市的內房股富力地產大漲超過5%，股價重回1港元/股上方，從而暫時擺脫了“仙股”的稱號。

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實際上，近期，碧桂園、融創中國、SOHO中國等多家知名民營房企紛紛淪為“仙股”引發市場關注。

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截至8月25日收盤，碧桂園報收0.81港元，漲幅5.19%，總市值223.9億港元；融創中國報0.89港元，下跌3.26%，總市值48.5億港元；SOHO中國報0.97港元，下跌3%，總市值50億港元。

業內人士在接受證券時報·e公司記者采訪時表示，知名房企股價紛紛跌破1元，淪為“仙股”，一方面在于房地產行業整體銷售依然較弱，房企融資環境改善有限，非銀融資規模仍在下降。另一方面，部分民營房企已經出險，債務重組尚未完成，導致投資者信心不足等。

值得一提的是，今天下午，多項房地產領域利好政策落地，多部委明確推進首套住房“認房不認貸”、延長1年內換房退稅優惠等，這也將有望帶動市場銷售好轉，提振投資者信心成為共識。

受樓市利好政策推動，A股房地產板塊午后大幅拉升逆勢走強，可見投資者信心正在恢復。個股方面，京投發展、中迪投資、珠江股份等多股漲停，大龍地產漲超7%，渝開發、濱江集團、中華企業、華發股份等紛紛跟漲。

內房股仙股隊伍擴容

8月25日，SOHO中國持續下跌，截至收盤跌3%，報0.97港元/股，這也意味著其正式淪為仙股，總市值僅為50億港元，而該公司最高市值曾達到約620億港元。

從經營業績看，8月18日早間，SOHO中國披露了公司2023年上半年業績。

財報顯示，今年上半年，SOHO中國實現營收8.215億元，上年同期為8.96億元，同比減少8.32%。SOHO中國表示，營業收入下降主要是由于辦公樓及商鋪物業租賃市場需求疲軟。不過，集團投資物業平均出租率已企穩并恢復至約79%。

利潤方面，上半年，該公司毛利為6.78億元，上年同期為7.42億元，同比減少8.61%；實現經營利潤約4.9億元，同比下降約32.99%；歸母凈利潤1361.3萬元，同比下降92.86%；公司的凈資產負債率約為42%，平均借貸成本約為4.7%。

截至6月30日，SOHO中國的現金及現金等價物約6.27億元，銀行貸款及其他貸款約160.46億元，總負債約315.19億元，凈流動負債約71.7億元，總資產約689.2億元。

值得一提的是，SOHO中國在公告中還提到，截至2023年6月30日，公司已支付土地增值稅3060萬元，尚有19.86億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付。

二級市場方面，2023年上半年業績披露之后的第一個交易日，SOHO中國股價大幅下跌近10%，報收1.05港元，此后幾個交易日連續跌勢，今日股價正式跌破1港元/股。

除了SOHO中國外，近日，多家知名港股內房股也相繼淪為了仙股。

8月23日，頭部房企之一的富力地產暴跌15.60%，股價跌破1港元，報0.92港元/股。不過，次個交易日股價收漲超5%。今日，富力地產再次延續漲勢，股價重回1港元上方，報收1.02港元，從而暫時擺脫了“仙股”的稱號。

8月10日，富力地產公告關于商票逾期的情況，截至2023年6月30日該公司及下屬子公司有兩筆金額達到1000萬元的商票為逾期狀態，前述商票逾期金額合計為3072.74萬元。

談及商票逾期原因，富力地產直言，受到宏觀經濟環境、行業環境等多重因素的影響，公司銷售及融資等業務低迷，公司整體面臨一定的流動性壓力。特別是公司銷售情況持續大幅下滑，2023年1-6月總協議銷售金額為135.4億元，較2022年同比下降約49%。在前述背景下，公司及下屬子公司因階段性資金緊張導致商票逾期情況的發生。

8月21日，融創中國股價跌破1港元/股，其也成為了仙股。8月18日，融創中國公告稱，預期2023年上半年虧損在150億元至160億元，2022年同期，融創中國虧損約187.6億元。對于虧損的原因，融創中國直言，期間錄得虧損主要由于受房地產市場下行的影響，期間結轉的收入較少且結轉的物業項目毛利率較低，及外匯波動造成預期凈匯兌損失等所致。

更早之前，碧桂園也成為了仙股。8月11日開盤，碧桂園股價開啟大幅下跌，當日收盤時跌破1港元，報收0.98港元。 8月10日，碧桂園發布了盈利警告，稱受銷售與再融資環境不利影響，2023年上半年預計出現較大的虧損，預期上半年度凈虧損約450億元至550億元，公司正承受階段性的流動壓力。此前，碧桂園兩筆美元債務利息選擇延期支付，碧桂園直言面臨階段性流動性壓力。

樓市銷售環境較弱

從房地產行業環境來看，目前樓市銷售依然較弱，這也是二級市場對房企投資信心不足的一大背景。

中指研究院數據顯示，2023年1-7月，TOP100房企銷售總額同比下降4.6%，降幅相比上月擴大4.7個百分點。其中TOP100房企單月銷售額同比連續兩月大幅下降，7月銷售額同比下降34.1%，降幅較6月擴大4.7個百分點。根據克而瑞研報，7 月百強房企業績表現創近年新低，百強房企當月實現銷售操盤金額 3504 億元，單月業績環比下降 33.5%，同比下降 33.1%；1-7月累計業績由正轉負降低 4.7%。

8月15日，國家統計局數據顯示，1-7月商品房銷售面積同比下降6.5%；從供應端來看，1-7月房地產開發投資同比下降8.5%、新開工面積同比下降24.5%；從資金來源看，1-7月房企到位資金同比降幅擴大至11.2%，其中定金及預收款同比增速較1-6月下降2.9個百分點。

中指研究院企業研究總監劉水對e公司記者表示，企融資環境改善有限，非銀融資規模仍在下降，也影響著投資者預期判斷。“從房企經營來看，部分企業債務重組沒有完成，營收及盈利能力嚴重下降，投資人對于企業恢復正常經營及未來發展缺乏信心。此外，近兩年房地產市場深度調整，絕大部分已停止拿地，缺乏新增土地儲備將給企業中長期發展帶來不利影響，即使企業完成風險出清、恢復正常經營，也難得獲得超行業大勢的發展速度。”

實際上，出險房企如何提升投資者信心備受各方關注。對此，劉水建議，出險房企特別是實際控制人或大股東要積極自救，取信于債權人。其次，應統籌考慮自身資產和債務情況，制定切實可行的回款計劃，使債權人和投資人增強信心，債務重組方案早日通過并且落地。此外，加快銷售促回款，促進企業持續發展。最后，置入優質資產+股東增持或回購、引入戰略投資者等措施能夠在一定程度上提振股東信心。

多項重磅政策落地

值得一提的是，今日，房地產領域多項利好政策重磅落地。25日下午，據新華社報道，近日住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次政策是由住建部、央行和金融監管總局聯合印發的，也意味著政策組合拳繼續出臺，也是當前房地產市場企穩回升中非常重磅的政策。“觀察目前國家和地方的政策，地方上出臺政策比較多，尤其是一些二線城市持續發布政策，但是市場方面依然很期待高層有一個更為統一的政策。此次三部門出臺政策，明確定調，對于后續各地房地產政策的開展具有非常好的指導價值。”

同日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，整體來看，在7月24日高層會議之后，多部委接連釋放政策利好，為市場注入了信心，有助于穩定各方預期。相較于以往，此次政策更加細化和具體，明確推進首套住房不認貸、延長1年內換房退稅優惠，為各地政策執行指明了方向，若核心城市政策在“金九銀十”之前落地，將有望帶動市場銷售好轉恢復。

“近期高層及各部委密集發聲，帶動了房地產市場預期和信心的修復，但從政策改善到市場見效通常需要一個過程，因此在高層定調之后更需要地方加快落實具體政策，尤其是政策較為嚴格的核心一二線城市，政策優化將有助于推動銷售企穩。此外，在房地產銷售未實現整體企穩回升之前，加大房企融資支持至關重要，只有供求兩端協同發力，才能最大程度的保障房地產行業平穩健康發展。”劉水認為。

（文章來源：證券時報·e公司）

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