城市更新N部曲之97：社區(qū)商業(yè)，生者堅(jiān)強(qiáng)

八月的上海，“秋老虎”兇猛。

一邊是開(kāi)業(yè)已30年的太平洋百貨徐匯店進(jìn)入閉店倒計(jì)時(shí)，好久不見(jiàn)的人潮涌動(dòng)居然只是發(fā)

生在全場(chǎng)打折清倉(cāng)時(shí)，熟悉的【寶貝對(duì)不起】像是對(duì)實(shí)體商業(yè)的哀樂(lè)；

(資料圖片僅供參考)

一邊是炎炎烈日之下的社區(qū)商業(yè)走訪：只要位置不錯(cuò)、交通便利、周邊居民環(huán)伺，雖也偶見(jiàn)

“旺鋪招租”的刺眼，但整體供需兩旺的人頭攢動(dòng)已經(jīng)彌足珍貴。

環(huán)境更好、概念更多、業(yè)態(tài)更豐富、消費(fèi)環(huán)境更舒適的購(gòu)物中心，為什么干不過(guò)鱗次櫛比排

排坐的社區(qū)商業(yè)？

一、目的性消費(fèi)和距離結(jié)合的兼而有之，做電商所不能及

這幾年，綜合性購(gòu)物中心的不堪早已經(jīng)讓人見(jiàn)怪不怪了，而社區(qū)商業(yè)的崛起卻因?yàn)閭€(gè)體的鮮亮而成為輿論報(bào)道的關(guān)注熱點(diǎn)，簡(jiǎn)而言之：購(gòu)物中心“死”掉見(jiàn)怪不怪，社區(qū)商業(yè)搞“活”

大書(shū)特書(shū)。

不得不說(shuō)，這是作為普通受眾而言，“被冰火兩重天”的內(nèi)在原因，畢竟站在從業(yè)者的角度

和立場(chǎng)，購(gòu)物中心的操作難度可比社區(qū)商業(yè)難——太多了！

所以，經(jīng)常看到的【社區(qū)商業(yè)干掉了大盒子】這類標(biāo)題其實(shí)要一分為二地理解，不是“大盒子”自身不努力，也有外部客觀大環(huán)境的諸多影響和不利；也不是社區(qū)商業(yè)有什么進(jìn)化和革命，也分不同地段不同個(gè)案的一半是海水一半是火焰，這是談及社區(qū)商業(yè)必須要有的公正客

觀，也必須有言在先。

應(yīng)該說(shuō)，今天的社區(qū)商業(yè)或迎來(lái)了較好（不敢說(shuō)最好）的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代指的是外部環(huán)境：一邊是購(gòu)物中心因?yàn)榍靶┠曩u地泛濫導(dǎo)致的供應(yīng)量陡然放大，還美其名曰大上海需要更多消費(fèi)場(chǎng)所，只是這話在口罩三年之后的放開(kāi)之后顯得有些不那么中聽(tīng)；另一邊就是眾所周知的網(wǎng)購(gòu)改變消費(fèi)方式，連“不到店買回家不合適”都有了運(yùn)費(fèi)險(xiǎn)可以七天包退換，購(gòu)物中心之

于消費(fèi)者而言，真的是——除非你主觀想找個(gè)地方消磨一下午！

但是社區(qū)中心為什么能夠在“凡事皆網(wǎng)購(gòu)”之下分得一杯羹？

還是得到了夾縫中求生存的兼容優(yōu)勢(shì)：一方面社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)都屬于開(kāi)門七件事的縫縫補(bǔ)補(bǔ)，雖然不如購(gòu)物中心“免費(fèi)空調(diào)舒適+現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)目不暇接”，但因?yàn)槟康男韵M(fèi)的原因，來(lái)了就買而不用“看導(dǎo)視、找電梯、選品類（品牌）”，社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)滿足了男性購(gòu)物的開(kāi)門見(jiàn)山，而在一個(gè)家庭里——女性作為半邊天，廚房是她的主場(chǎng)；男性作為另外半邊天更像廚房“客服”所以拖鞋短褲下個(gè)樓（買輔料）也就名正言順了。

社區(qū)商業(yè)的就近買、直接買都是目的性消費(fèi)的長(zhǎng)處，甚至連“沒(méi)那么多品牌可以選”在提倡便利面前也瞬間變成了優(yōu)點(diǎn)，與之相比購(gòu)物中心屬于成也豐富敗也豐富；而和網(wǎng)購(gòu)相比，社區(qū)電商可以粘連的聊天、抽煙、打招呼、散個(gè)心等居民行動(dòng)“開(kāi)小差”就可以被美化為煙火

氣，這是對(duì)著手機(jī)屏幕和一個(gè)冰冷的客服所無(wú)法比擬的交流感受。

所以，社區(qū)商業(yè)的異軍突起，得益于“比購(gòu)物中心更直接，比網(wǎng)購(gòu)更有煙火氣”，當(dāng)然這也要結(jié)合具體位置和地段而言，那些居民“孩子都大了”但社區(qū)商業(yè)還有一搭沒(méi)一搭地蕭條的也比比皆是，只是相對(duì)于有高手操盤(pán)有專家顧問(wèn)有明星暖場(chǎng)的購(gòu)物中心而言，社區(qū)商業(yè)的死活不用那么多外部人員瞎操心，精明的店家自然會(huì)用腳投票，也會(huì)找到“活下去”的生意經(jīng)。

二、社區(qū)商業(yè)的發(fā)展路徑：從建材店到幼兒園的自我迭代

曾幾何時(shí)，關(guān)于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，也曾經(jīng)被作為專業(yè)選題而登上了大雅之堂，結(jié)論是社區(qū)商

業(yè)都要經(jīng)歷發(fā)展路上的業(yè)態(tài)升級(jí)：

比如在交房前后兩到三年之中，建材五金、快餐盒飯、煙紙店（零售）、銀行和美容美發(fā)都是大概率，原因很簡(jiǎn)單：就是為了入住的裝修階段而配置的，客群不僅是業(yè)主還有裝修工人

這個(gè)群體；

到了基本入住完畢之后，上述的幾個(gè)業(yè)態(tài)就要逐步退出了，冠冕堂皇可以是形象不佳、難于統(tǒng)一管理、治安隱患甚至擾民等等，但作為商家彼時(shí)也樂(lè)得主動(dòng)退出，“不用你敢我自己走”

因?yàn)椤乱粋€(gè)樓盤(pán)要交房入住了！

那么這時(shí)候的社區(qū)商業(yè)需要什么呢？

各式各樣的餐飲是最大的殊途同歸：不僅縱容了雙職工夫婦偷懶做法打牙祭的客觀需要，餐飲所附帶的燈光、人氣也是社區(qū)商業(yè)變繁華的實(shí)證，所以“只有美食才能活下去”這句話，滿足居民的剛性需求之外，業(yè)態(tài)本身也可以在一個(gè)人氣得到保障（常住居民）的地方獲得不

錯(cuò)的流量，這時(shí)候生死需要考慮的不是人數(shù)問(wèn)題，而是競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題！

在伴隨餐飲為主基調(diào)的同時(shí)，一些體驗(yàn)型包括精神消費(fèi)型的業(yè)態(tài)也開(kāi)始落地：花藝、健身、

早教、便利店，這就是今天一些“活得好”的社區(qū)商業(yè)的似曾相識(shí)。

雖然在所謂正規(guī)的社區(qū)商業(yè)研究報(bào)告中，可以從1.0版本延伸和拆分出3.0乃至4.0到5.0的業(yè)態(tài)升級(jí)，但是按照實(shí)戰(zhàn)中的實(shí)惠法則而言，無(wú)外乎“交房前后、次新房階段和成熟小區(qū)”

這兩三個(gè)歷史階段。

近期和某開(kāi)發(fā)商閑聊，談到一個(gè)【托幼早教租滿10年就走】的現(xiàn)象，乍聽(tīng)新鮮但抽絲剝繭也就醍醐灌頂：早教機(jī)構(gòu)就做一個(gè)社區(qū)入住后10年的生意，沖著“買房是為了結(jié)婚→結(jié)婚就會(huì)生孩子→孩子需要早教直至上學(xué)”的成長(zhǎng)波段，這之后再有二胎等需要就不再是大概率

的普遍現(xiàn)象，再去占據(jù)較大空間的支付房租，從費(fèi)效比上來(lái)看的確不那么劃算。

當(dāng)然還是要回到那句話，就算每個(gè)社區(qū)商業(yè)都?xì)v經(jīng)上述過(guò)程但不是每個(gè)社區(qū)商業(yè)都可以活得滋潤(rùn)，還是要因人而異因地制宜地發(fā)展，活著的都是英雄，沒(méi)能活下去的也并非犯了多么低

級(jí)的錯(cuò)誤，因?yàn)槊總€(gè)商家（老板）的心中都有入駐與否的一套評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一桿秤。

三、即使在降級(jí)消費(fèi)的潮流里，蘋(píng)果花園現(xiàn)象值得關(guān)注

最近一年，關(guān)于消費(fèi)降級(jí)的說(shuō)法是越來(lái)越頻繁了。

一方面是歷經(jīng)口罩三年之后，市民和居民或多或少都受到負(fù)面影響所以導(dǎo)致錢包干癟了一些、

飯碗動(dòng)蕩了一些、預(yù)期悲觀了一些，所以“消費(fèi)謹(jǐn)慎了一些”的客觀存在；

另一方面也不排除原先一些“非剛性需求”的消費(fèi)業(yè)態(tài)，在面對(duì)無(wú)可奈何進(jìn)入降級(jí)消費(fèi)時(shí)代

的無(wú)所適從，既然不能向下兼容，那么只能選擇斷舍離。

當(dāng)然，不能把所有的商業(yè)不景氣都怪罪于消費(fèi)降級(jí)，就像購(gòu)物中心不能把自己的生死全部歸

罪在網(wǎng)絡(luò)電商之上！

畢竟，網(wǎng)絡(luò)電商已經(jīng)強(qiáng)大了這么多年，你近期的購(gòu)物中心拿地之初就應(yīng)該想到如何“反圍剿”；

畢竟，網(wǎng)絡(luò)電商之下也滋生和成長(zhǎng)了一些新業(yè)態(tài)，快遞、直銷、體驗(yàn)店不都有成功案例么？!

所以，要認(rèn)識(shí)到消費(fèi)降級(jí)的中期趨勢(shì)，但不能因此而將所有主觀能動(dòng)性偏廢不作為，還是應(yīng)該盡可能的探索或“掙扎”，這是暫時(shí)處于下風(fēng)口人群的態(tài)度，也是同處于下風(fēng)口人群未來(lái)

走勢(shì)兩分的分水嶺所在。

不得不關(guān)注一個(gè)【蘋(píng)果花園】現(xiàn)象作為逆襲案例，作為扎根于社區(qū)特別是人口密集的老舊小區(qū)，形象和裝修都談不上高大上，但其物美價(jià)廉的優(yōu)勢(shì)在今天的消費(fèi)降級(jí)之下就容易異軍突起，說(shuō)實(shí)在話——蘋(píng)果花園用那些知名品牌1/3的價(jià)格，做出了至少是“更適合普通人的

實(shí)在口味”，沒(méi)有那么多花哨的名字和原材料：香、甜、軟、飽，普通人夫復(fù)何求？！

和兒子在飯桌上討論這個(gè)話題，結(jié)果值得深思。

問(wèn)：你覺(jué)得蘋(píng)果花園好吃，還是DDDD（在此隱匿品牌名）之類的好吃？

答：都好吃。

問(wèn)：你知道為什么蘋(píng)果花園的價(jià)格只有人家的幾分之一那么便宜么？

答：蘋(píng)果花園都不在大商場(chǎng)開(kāi)店，在小區(qū)和馬路邊開(kāi)店的。

問(wèn)：為什么儂有時(shí)候吃蘋(píng)果花園，有時(shí)候選擇吃“DDDD們”呢？

答：蘋(píng)果花園么都是晚上乘涼散步走過(guò)路過(guò)買一個(gè)，那些“DDDD們”是去上小提琴課和

英語(yǔ)課路過(guò)就買一個(gè)。

由此可見(jiàn)，連一個(gè)10歲的孩子都知道房租決定商家壽命的生意經(jīng)，雖然今天對(duì)于下一代的消費(fèi)基本都持支持態(tài)度，事實(shí)上從面包這個(gè)選項(xiàng)中，“幾元”和“十幾元”的差別導(dǎo)致消費(fèi)選擇沒(méi)那么非黑即白，大多數(shù)家長(zhǎng)選擇無(wú)所謂，但商家不能因?yàn)椴涣私膺@種消費(fèi)者心態(tài)而無(wú)所謂，那些近期紛紛閉店的高端面包店，將自己的命運(yùn)依附在購(gòu)物中心的其他業(yè)態(tài)之上，那么去年的教培風(fēng)波和如今的消費(fèi)降級(jí)之下，自己主動(dòng)不改變不是一種無(wú)所謂的“等死”么？！

業(yè)態(tài)化整為零進(jìn)社區(qū)，已經(jīng)被證明是一個(gè)潮流；

社區(qū)商業(yè)將要迎來(lái)自身具備導(dǎo)流屬性的強(qiáng)業(yè)態(tài)，也將是一個(gè)潮流。

蘋(píng)果花園可以在雜亂的比鄰中活下去，盒馬生鮮也可以從購(gòu)物中心走出來(lái)，背后與其說(shuō)是社

區(qū)商業(yè)的魅力，不如說(shuō)是各種業(yè)態(tài)的求生，為生者點(diǎn)贊！

說(shuō)到底，社區(qū)商業(yè)換個(gè)時(shí)髦的說(shuō)法，也可以算是線下的社群。

有更穩(wěn)定的常住人口是最大的籌碼，但能不能長(zhǎng)期團(tuán)結(jié)和拉攏這部分人群，則要看自身是否有憂患意識(shí)常更常新，也要盯著外部世界的隨時(shí)變化而動(dòng)態(tài)調(diào)整。

城市更新，作為在社區(qū)大包圍圈中的商辦屬性，也和社區(qū)商業(yè)息息相關(guān)：自身不能營(yíng)造就要導(dǎo)致消費(fèi)外出；自身可以匹配和互補(bǔ)，就可以拓寬外沿消費(fèi)！

搞懂了社區(qū)商業(yè)，也就明白了城市更新的沿街部位。

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