2019年的北京樓市怎么樣?“之前能賣500萬，如今只能掛340萬”

田女士在北京豐臺的房子過去幾個月一直在降價，但一直沒賣出去，最近她跟中介提出了不愿意再降價的要求。

“去年11月的時候，田女士還愿意將掛牌價再降5萬元，但12月末她明確表示已經到達底線，不愿意再妥協。”中介介紹，“這套房子調控前能賣500萬元左右，現在掛牌價也只有340萬元，調控效果還是很明顯的。最近來提要求不想再降的業主明顯比去年下半年多，可能市場真的到了調整期。”

2019年全年，北京商品住宅(不含保障房)累計成交700.7萬平方米，同比增長達46%，但二手房成交量較2016年出現腰斬。

作為全國樓市的風向標，北京也經歷了不平靜的一年。不管是年初土拍市場的低迷，還是限競房的井噴入市，抑或二手房的量價齊跌，都成為這一年的獨特記憶，在平穩中危機并現。

新房：

限競房占半壁江山

據中指院，2019年全年，北京商品住宅(不含保障房)累計成交700.7萬平方米，同比增長達46%，月均成交量約58.11萬平方米，較2018年月均成交量上升46%。

北京某在建樓盤 每經記者 王佳飛 攝

其中，限競房占半壁江山。從中原地產數據看，2019年北京限競房成交量達20914套，占比57%。73個項目有網簽記錄，成交額1108.67億元，是2018年的4.94倍。具體看來，2019年北京有14個新建住宅項目成交額突破30億元大關，其中9個為限競房項目。在普宅成交額排名前10中，限競房占據7席，是市場主力。

與成交量相呼應的是，北京新建商品住宅市場庫存也呈上揚趨勢。據中原地產，截至2019年末，北京新建商品住宅庫存為75081套，創下5年來新高。其中，限競房供應是主力，2019年北京限競房市場供應面積環比2018年增長37%，供應套數增加10684套，供應套數在2019年12月創下新高，共5570套限競房新房源入市。

可以佐證的是，2019年也令在京布局的房企收獲滿滿。克而瑞《2019年北京房企權益金額榜》顯示，2019年TOP20房企累計權益銷售金額2167.3億元，同比大幅增長41%。其中，TOP3房企權益金額門檻達到167.8億元，同比增幅達24.7%。TOP10房企門檻增幅最大，同比提升57.1%，門檻升至100.7億元。

與此同時，百億房企明顯擴容。2019年，北京房企權益金額榜中百億房企從4家擴容至11家，中海、萬科、首開繼續領跑，泰禾、華潤、首創重回百億陣營。

不過需要注意的是，北京限競房明顯扎堆，且整體去化情況一般。中原地產首席分析師張大偉指出，北京的限競房分布區域集中在青龍湖、亦莊、大興等，雖然目前大部分項目規劃設計相比之前都有提升，但在資金回籠的訴求下，如果政策不變化，后續會醞釀大規模價格戰，而價格戰會讓北京限競房開發商的盈利局面更加難堪。

二手房：成交較調控前腰斬

降價掛牌成主流

從中指院數據看，2019年北京二手房成交14.2萬套，同比下降6%。拉長時間線，調控后的這三年里，北京二手房的成交量都在15萬套左右的低位，相比2016年幾乎腰斬。2016年，據我愛我家統計，北京的二手房網簽量超過27萬套，單月成交高達3.2萬套。

張大偉表示，當前北京限競房供應量太多，而且基本上都是90平方米的小三居，總價集中在400萬～500萬元，和二手房價格接近，致使購房者有非常豐富的選擇空間，這對二手房市場的影響也非常明顯。

小區門口的中介掛牌信息 每經記者 王佳飛 攝

跌跌不休是對北京2019年二手房市場的最佳形容。

據每日經濟新聞(微信號：nbdnews)此前報道，僅2019年8月18日當天，北京下調報價的二手房有1287套，降價房源廣泛分布于海淀、朝陽、豐臺、順義等地，其中有的房源降幅超過20萬元。而價格上漲的房源僅118套，很多業主選擇了用降價來促成交易。

貝殼研究院曾在報告中表示，2019年，北京房價不再是“內地第一”。2019年12月，北京二手房成交均價是5.9萬元/平方米，較調控當月歷史峰值下跌12%。調控前北京購房者買到一套房子平均需要40天，調控后成交周期持續拉長至3個月以上，客戶快速成交率亦由64%降至36%。截至2019年底，北京鏈家庫存房源的去化周期達18.5個月，業主想賣掉手中的房子平均需要近4個月。

2019年，北京鏈家成交房源的末次掛牌均價為519萬元/套，而成交房源均價為500萬元/套。也就是說，從談判到成交過程中，業主還需要降價近20萬元。回顧當年3·17調控前夜“賣家報價728萬元，買家從7點砍價到夜里11點，745萬元成交”，買賣雙方的位置發生了互換。

從國家統計局數據看，2019年7月以來，北京二手住宅成交均價連續下滑，這是2018年以來北京二手房價經歷的最長下滑周期。一些急于出手的豪宅項目，價格下調幅度甚至近百萬元。

國家統計局1月16日數據顯示，2019年12月，北京二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，止跌趨穩。

租賃：供應量增加

去年下半年租金連跌

自由職業者趙明告訴每日經濟新聞(微信號：nbdnews)記者，2019年5月，他在回龍觀附近租下了一間9平方米的屋子，工作人員為其減免了2000元服務費。當時工作人員向他的解釋是：“最近房源的確比較多，空置期有所延長，所以公司出臺優惠政策來促銷。”

趙明還提到了一個有意思的細節：“我搬來之前，隔壁就已經空著了，一個月了都沒有租出去，屋里已經積了厚厚一層灰。”

2019年，租賃市場似乎火候不足。貝殼研究院數據顯示，租金水平下跌趨勢顯著，2019年8月～12月北京單平米月租金水平同比增速持續為負，平均跌幅達2.5%左右。

到了2019年底，一些頭部租賃機構也開始調整收房價格。在自己的房間空置3個月后，陳女士接到了長租公寓工作人員建議降價的電話。在空置和降價之間，她考慮再三后還是選擇接受“降價”的建議。

貝殼數據顯示，自2019年7月以來，北京租賃市場租金便開啟連跌模式，只有到了12月才恢復至81.4元/平方米，環比微漲0.2%，但相較于7月租金高點水平已下跌10.3%。

不過，北京2019年租賃市場房源供應增加，同比增幅為19.5%，但需求并未明顯增加，導致了租金下跌。

貝殼研究院預計：“疊加春節假期的影響，1月份北京租賃市場成交量預計將出現下滑態勢。租金上漲動力不足，短期內將維持平穩走勢。”

土地：

2019年，北京土地市場低迷，尤其體現在溢價率中。

中指院數據顯示，2019年北京住宅用地溢價率為10%，較2018年下降5個百分點，同時成交樓面均價為23292元/平方米，同比微降1%，宅地市場降溫明顯。

2019年3月，北京僅推出1宗住宅用地且無宅地成交。4月，北京無住宅用地供應，僅成交1宗宅地，出讓金總額10.2億元，同比降近7成。5月9日，北京市規劃和自然資源委員會召開推介會，集中推介57宗經營性用地。7月15日下午，北京土地招拍掛現場，經過56輪激烈競價，中海以79.4億元、18.79%溢價率，將豐臺區造甲村地塊收入囊中，成為了北京年內總價地王。

2019年全年，北京累計供應商品住宅用地608萬平方米，完成年度600萬平方米入庫任務的101%，其中，共有產權住房用地90萬平方米，計劃完成率為150%。

值得注意的是，2019年，北京限競房供地16宗，低于不限價商品房用地的24宗，不限價商品住房地塊推出數量首次大于限競房地塊，是近三年來首次，供地結構發生顯著變化。

2019年，北京新增21宗限競房用地，累計規劃建面達334.08萬平方米，同比下降34%，成交占比下降31個百分點至51%。不限價純商品住宅成交14宗，累計成交建面達168萬平方米，占比達26%。

2020年1月3日，北京新年首場土拍，石景山兩宗地塊皆為不限價商品房用地，風向標意義明顯。

北京石景山區某地塊 每經記者 王佳飛 攝

中指研究院常務副院長黃瑜向記者表示：“在前兩年限地價、限房價、70/90政策執行影響下，2019年中低價位、中小戶型產品占據市場主導地位。2019年伴隨土地政策松動，不限價地塊供應增加，純商品住宅用地成交同比規模增長明顯，預計未來商品住宅供應結構或將發生改變，純商品房供應或將有所增加。隨著這部分純商品住宅的逐步入市，房價或將出現小幅波動，但在穩房價基調下，預計價格漲幅仍將運行在可控范圍內。”